Покупка недвижимости в Турции иностранцем: шаг за шагом

Последняя проверка: 19 октября 2026 · Редакция

Процедура в земельном реестре (tapu) в том порядке, в котором её описывает ТКГМ, — с документами и проверками, важными до оплаты.

Коротко

Иностранец покупает недвижимость в Турции в управлении земельного реестра (tapu müdürlüğü). Вы согласовываете цену, продаёте иностранную валюту турецкому банку, чтобы он направил в управление свидетельство о покупке валюты (DAB), подаёте заявление с паспортом, фотографией, полисом страхования от землетрясений и другими документами, оплачиваете пошлину за регистрацию права собственности и сбор фонда оборотных средств и подписываете акт с присяжным переводчиком, если не говорите по-турецки. ТКГМ сообщает, что отчёт об оценке для обычных покупок больше не нужен — только для покупок ради гражданства. Ваше гражданство, ограничения в 30 гектаров и 10 процентов, а также военные зоны проверяются по земельному реестру.

Покупка жилья иностранцем в Турции — это административная процедура в земельном реестре, а не частная сделка у нотариуса. Компетентный орган — Главное управление земельного реестра и кадастра (TKGM, ТКГМ), которому подчиняются местные управления земельного реестра (tapu müdürlüğü). Само свидетельство о праве собственности называется тапу (tapu). Ниже — порядок шагов так, как его описывает портал ТКГМ для иностранных инвесторов Your Key Türkiye; проверено 19 октября 2026 года.

Прежде всего: можете ли вы купить этот объект?

До любой оплаты нужно пройти три проверки:

Ваше гражданство. Покупать могут только граждане стран, указанных в решении президента. Список не публикуется, но любое управление земельного реестра может подтвердить ваше гражданство. См. граждане каких стран и где могут покупать.
Ограничения по площади. Одно иностранное физическое лицо может владеть не более чем 30 гектарами по всей стране, а иностранная собственность не может превышать 10 процентов площади района, которая может находиться в частной собственности.
Военные зоны и зоны безопасности. ТКГМ сообщает, что данные о военных зонах внесены в земельный реестр во всех 81 провинции, поэтому земельный реестр сам проверяет запись о праве собственности и отдельный запрос военным не нужен. Для объекта в «особой зоне безопасности» требуется разрешение губернатора провинции (valilik).

Если вы покупаете землю без строения (участок или поле), вы обязаны в течение двух лет представить проект застройки в соответствующее министерство. Если этого не сделать, земля подлежит ликвидации.

Покупка шаг за шагом

Договоритесь о сделке и проверьте право собственности. Согласуйте цену с продавцом и попросите юриста проверить запись о праве собственности на ипотеки, аресты (haciz), отметки и вид права собственности. Квартира с полным правом собственности на помещение в многоквартирном доме (kat mülkiyeti) отличается от квартиры только с сервитутом на строительство (kat irtifakı); о недостроенных зданиях читайте риски покупки строящейся недвижимости. Если в сделке участвует агент, сначала проверьте его разрешительное свидетельство.
Подготовьте идентификационные номера. С 20 августа 2019 года каждому иностранцу в сделке в земельном реестре нужен идентификационный номер иностранца (YKN, начинается с 9). Если у вас его нет, управление земельного реестра само запрашивает его в миграционной службе. В перечне документов ТКГМ указано, что, если от миграционной системы не приходит ответа, сделку можно продолжить с турецким налоговым номером. Налоговая администрация (GİB) предлагает иностранцам онлайн-заявку на «потенциальный налоговый идентификационный номер» в своей Цифровой налоговой службе (Digital Tax Office).
Решите, нужен ли вам отчёт об оценке. Согласно порталу ТКГМ, требование об отчёте об оценке для обычных покупок иностранными физическими лицами отменено. Если вы покупаете ради гражданства, требуется свидетельство об определении суммы (TTB) на основе отчёта об оценке. См. что такое отчёт об оценке.
Конвертируйте сумму в турецком банке. При покупке иностранными физическими лицами цена в долларах США или другой иностранной валюте должна быть продана банку, который выдаёт свидетельство о покупке валюты (döviz alım belgesi, DAB). Банк направляет DAB в управление земельного реестра зарегистрированной электронной почтой (KEP). Принести его лично нельзя. Сумма в турецких лирах, указанная в DAB, — это цена продажи, которая записывается в акт. ТКГМ сообщает, что общего освобождения нет: владельцам долгосрочного вида на жительство и иностранцам, состоящим в браке с гражданами Турции, DAB тоже нужен.
Подайте заявление в земельный реестр. Вы или продавец подаёте заявление с документами, перечисленными ниже, в управлении или онлайн через Web Tapu. С 1 января 2020 года продажу можно оформить в управлении земельного реестра не по месту нахождения объекта, а представительство ТКГМ в Генеральном консульстве в Берлине также проводит сделки. Если чего-то не хватает, управление сообщит вам по SMS.
Оплатите сборы. Когда пакет документов собран, управление присылает по SMS сумму пошлины за регистрацию права собственности (tapu harcı) и сбора фонда оборотных средств (döner sermaye). См. расходы при покупке.
Подпишите акт в назначенное время. После оплаты управление готовит официальный акт (resmi senet) и присылает время подписания по SMS. Сторона, которая не говорит по-турецки, должна прийти с присяжным переводчиком: см. присяжный переводчик в управлении тапу.
Получите тапу. После подписания обеими сторонами свидетельство о праве собственности выдаётся покупателю или его представителю.

Какие документы требует земельный реестр

Портал ТКГМ Your Key Türkiye называет для покупки иностранным физическим лицом следующие документы:

свидетельство о праве собственности на объект или данные о праве собственности;
паспорт или национальное удостоверение личности с указанием гражданства, при необходимости с переводом на турецкий язык (в FAQ ТКГМ сказано, что перевод нужен, если документ составлен не латиницей);
форма декларации идентификационных данных (Kimlik Bilgileri Beyan Formu) с фотографией размером 6 x 4 см, сделанной в последние шесть месяцев;
справка муниципалитета о рыночной стоимости объекта (emlak rayiç değeri belgesi); ТКГМ отмечает, что некоторые муниципалитеты её больше не требуют и что стоимость иногда можно увидеть онлайн при подаче заявления через Web Tapu;
полис обязательного страхования от землетрясений для зданий (жильё, магазины и т. п.);
подтверждённая банком квитанция об оплате и DAB, направленное банком;
присяжный переводчик, если одна из сторон не говорит по-турецки;
если вас представляет другое лицо — доверенность. Доверенность, оформленная за рубежом, должна соответствовать правилам ТКГМ: см. доверенность из-за рубежа;
только при покупке ради гражданства — TTB, направленное оценочной компанией в электронном виде.

По данным Учреждения страхования от стихийных бедствий (DASK), с 5 сентября 2026 года полис продавца от землетрясений прекращает действие в день регистрации продажи. Покупатель должен оформить полис на своё имя до сделки, и земельный реестр это проверяет.

Турецкое законодательство теперь требует «систему безопасных платежей» при продаже недвижимости с оплатой наличными, переводом или через EFT. Система выплачивает цену только в момент перехода права собственности. Министерство торговли 28 сентября 2026 года объявило, что дата обязательного начала применения переносится на 1 декабря 2026 года. Прежде чем что-либо платить, уточните в управлении земельного реестра и в своём банке, какой способ оплаты действует на дату подписания.

Частые ошибки

Платить крупный задаток продавцу или агенту до того, как вы увидели запись о праве собственности и проверили разрешение агента.
Подписывать документ, который вам не перевели. Акт составлен на турецком языке, поэтому закажите перевод до дня подписания.
Присылать из-за рубежа доверенность, которая не соответствует требованиям ТКГМ к форме (фотография, печать, апостиль или консульская легализация). Управление её отклонит, и, возможно, придётся начинать заново.
Считать, что покупка автоматически даёт вид на жительство или гражданство. Это отдельные заявления со своими условиями: см. вид на жительство для владельцев недвижимости и гражданство за инвестиции в недвижимость.

Куда обращаться с вопросами

По вопросам сделок иностранцев отдел по делам иностранцев ТКГМ указывает на своей странице FAQ адрес электронной почты [email protected], а на портале Your Key Türkiye есть информация на шести языках. Для юридической проверки конкретного объекта обратитесь к независимому юристу. Другие руководства — в нашем разделе о процессе покупки.

Чем мы можем помочь

Turkey Property Desk помогает иностранным покупателям именно на этих этапах: мы проверяем, какие документы вам нужны, организуем переводы присяжным переводчиком и нотариальное заверение, записываем на приём в земельный реестр, переводим при подписании и сопровождаем заявления на вид на жительство или гражданство. Напишите нам в WhatsApp на своём языке. Для юридической проверки конкретного объекта обратитесь к юристу и в земельный реестр.

Часто задаваемые вопросы

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Турции?

Да, если они граждане страны из списка, установленного решением президента, и объект не находится в военной зоне или зоне безопасности. Любое управление земельного реестра может подтвердить, разрешено ли это для вашего гражданства.

Нужен ли турецкий налоговый номер для покупки недвижимости?

Земельный реестр работает с вашим идентификационным номером иностранца (YKN) и может сам запросить его для вас. ТКГМ сообщает, что сделку можно продолжить с налоговым номером, если миграционная система не даёт ответа. Иностранцы могут подать онлайн-заявку на потенциальный налоговый идентификационный номер в Цифровой налоговой службе GİB.

Обязателен ли ещё отчёт об оценке для иностранцев?

Согласно порталу ТКГМ Your Key Türkiye (проверено в октябре 2026 года), для обычных покупок — нет. Свидетельство об определении суммы на основе оценки (TTB) требуется только тогда, когда покупка используется для получения турецкого гражданства.

Что такое DAB (döviz alım belgesi)?

Это свидетельство, которое турецкий банк выдаёт, когда вы продаёте банку иностранную валюту в размере цены. Банк направляет его в земельный реестр зарегистрированной электронной почтой (KEP), а указанная в нём сумма в лирах записывается в акт как цена продажи.

Нужно ли находиться в Турции, чтобы купить недвижимость?

Нет. Вы можете выдать доверенность, соответствующую правилам ТКГМ, или воспользоваться представительством ТКГМ в Берлине. Продажу также можно оформить в управлении земельного реестра не по месту нахождения объекта.

Кому нужна страховка от землетрясений (DASK) при продаже?

Покупателю. DASK сообщает, что при продажах, зарегистрированных с 5 сентября 2026 года, полис продавца прекращает действие в день перехода права, а у покупателя должен быть действующий полис на своё имя, который проверяет земельный реестр.

Сколько времени занимает этап в земельном реестре?

ТКГМ не публикует фиксированных сроков. Управление сообщает вам по SMS о недостающих документах, о сборах к оплате и о времени подписания.

Эта страница содержит общую информацию и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Правила и сборы меняются; перед подписанием или оплатой уточняйте каждый шаг в земельном реестре (Tapu), у юриста и у лицензированного агента по недвижимости.