Купить квартиру в Стамбуле иностранцу в 2026: ВНЖ, сейсмика и тапу

Большинство иностранцев, покупающих жильё в Турции, подписывают сделку именно в Стамбуле. Общие правила (кто может покупать, пошлина за тапу, система безопасной оплаты, документы для земельного реестра) описаны в нашем пошаговом руководстве для иностранных покупателей. Здесь — только то, что касается Стамбула, по официальным источникам, проверенным 24 октября 2026 года. Мы бюро переводов, а не агентство недвижимости: мы не называем цены, не советуем районы и не даём инвестиционных рекомендаций.

Стамбул в официальной статистике

Турецкий статистический институт (TÜİK) ежемесячно публикует данные о продажах жилья. Согласно бюллетеню «Konut ve İş Yeri Satış İstatistikleri, Eylül 2026» (16 октября 2026 года):

• в сентябре 2026 года иностранцам в Турции продано 2 167 единиц жилья — на 9,9 процента больше, чем в сентябре 2025 года; это 1,5 процента всех продаж жилья;
• за январь–сентябрь 2026 года продажи иностранцам снизились на 4,3 процента, до 15 308;
• по гражданству в сентябре больше всего купили граждане Российской Федерации (388), Ирака (166) и Германии (162);
• по провинциям первое место занял Стамбул — 817 продаж иностранцам в сентябре, впереди Антальи (664); это около 38 процентов от общего числа по стране.

ВНЖ: сначала проверьте адрес

Именно здесь Стамбул сильнее всего отличается от других городов, и это важно для всех, кто хочет получить вид на жительство как владелец недвижимости.

Что объявила Göç İdaresi

В 2022 году Управление миграционной службы (Göç İdaresi) начало закрывать для новой регистрации иностранцев кварталы (mahalle) с высокой долей иностранных жителей. 30 июня 2022 года оно объявило, что с 1 июля 2022 года число закрытых кварталов по всей Турции увеличивается до 1 169. 19 октября 2022 года последовало отдельное объявление по Стамбулу: начиная с 20 октября 2022 года первичные заявления на ВНЖ с адресом в районах Авджылар (Avcılar), Бахчелиэвлер (Bahçelievler), Багджылар (Bağcılar), Башакшехир (Başakşehir), Эсенлер (Esenler), Эсеньюрт (Esenyurt), Фатих (Fatih), Кючюкчекмедже (Küçükçekmece), Султангази (Sultangazi) и Зейтинбурну (Zeytinburnu) не принимаются — за исключением ряда случаев.

Исключения для покупателей недвижимости

Объявление от октября 2022 года, в частности, перечисляет такие исключения:

• иностранцы, у которых до даты ограничения был предварительный договор купли-продажи (taşınmaz satış vaadi sözleşmesi) на объект в этих районах, а тапу получено позже;
• иностранцы, у которых уже до даты ограничения было тапу на жильё в районе и которые впервые подают заявление после неё, а также члены их семей — для ВНЖ на основании недвижимости (подпункт (b) пункта 1 статьи 31 Закона 6458);
• заявители по подпункту (j) пункта 1 статьи 31 (инвестиционные цели — путь, используемый перед получением гражданства за инвестиции) и члены их семей;

Иначе говоря, квартира, купленная в одном из этих десяти районов после октября 2022 года, сама по себе не открывает путь к ВНЖ владельца недвижимости, пока ограничение действует.

Проверьте адрес до покупки

Объявление от октября 2022 года по-прежнему размещено на goc.gov.tr. Перечень закрытых зон может меняться, поэтому проверьте конкретный адрес до подписания:

• введите адрес в анкету заявления в системе e-İkamet: система сообщит, если адрес использовать нельзя;
• обратитесь в Провинциальное управление миграционной службы Стамбула или позвоните на линию YİMER 157 (из-за рубежа +90 312 157 11 22), где отвечают на нескольких языках, в том числе на русском, арабском и персидском.

Сейсмическая опасность и год постройки

Стамбул находится в сейсмически активном регионе, поэтому здание важно не меньше, чем сама квартира. Официальные инструменты, которыми можно воспользоваться до покупки:

• Карта сейсмической опасности Турции AFAD (TDTH) — интерактивная карта, которая показывает значения сейсмической опасности для конкретной точки и данные об активных разломах, подготовленные Главным управлением минеральных исследований (MTA). Вход — через e-Devlet.
• Дата строительных норм. Действующий Регламент по сейсмостойкости зданий Турции (TBDY 2018) опубликован 18 марта 2018 года и вступил в силу 1 января 2019 года. Здание, спроектированное раньше, проектировалось по прежним нормам. Даты разрешения на строительство (yapı ruhsatı) и разрешения на ввод в эксплуатацию (yapı kullanma izin belgesi) можно узнать в районном муниципалитете.
• Обязательное страхование от землетрясений (DASK). По сделкам, зарегистрированным с 5 сентября 2026 года, полис продавца прекращается в день перехода права, и покупатель должен иметь полис на своё имя; земельный реестр это проверяет. На сайте DASK есть запрос адресного кода (нужен для полиса) и интерактивная карта землетрясений. Расходы описаны в нашем руководстве по расходам при покупке.

«Рискованные здания» и реновация

Закон 6306 о преобразовании территорий, подверженных риску стихийных бедствий определяет «рискованное здание» (riskli yapı) как здание, исчерпавшее свой экономический срок службы или признанное на основании научных и технических данных подверженным риску обрушения или серьёзного повреждения. Согласно статье 3 закона:

• оценку в первую очередь заказывают собственники или их законные представители за свой счёт в организациях, лицензированных Управлением городской трансформации; Управление или администрация могут также потребовать её или провести сами;
• собственники или их законные представители могут возразить против оценки в течение пятнадцати дней;
• о рискованном здании в течение десяти рабочих дней после оценки сообщается в управление тапу для внесения в раздел заявлений (beyanlar) реестра; собственников также уведомляют через e-Devlet, протокол вывешивается на здании и объявляется в мухтарлыке (muhtarlık) в течение пятнадцати дней.

Для покупателя это значит: читайте раздел beyanlar в выписке тапу. Закон также предусматривает выселение и снос рискованных зданий (статья 5), поэтому до оплаты проконсультируйтесь с юристом. Как посмотреть запись тапу, описано в материале проверка тапу онлайн.

Управления тапу в Стамбуле

В каждом из 39 районов Стамбула есть своё управление земельного реестра (tapu müdürlüğü) — от Адалар до Зейтинбурну. Они подчиняются II Стамбульскому региональному управлению TKGM, которое также охватывает Коджаэли и Сакарью. Практические моменты:

• С 1 января 2020 года сделку можно оформить в управлении тапу, не относящемся к месту нахождения объекта, поэтому подписание не обязательно проходит в том же районе.
• Вы или продавец можете подать заявление онлайн через Web Tapu; затем управление присылает сумму сборов и время подписания по SMS.
• Сторона, не владеющая турецким языком, должна прийти с присяжным переводчиком из официального судебного списка: см. присяжный переводчик в управлении тапу.

Налог на недвижимость в Стамбуле

Ежегодный налог на недвижимость (emlak vergisi) регулируется Законом № 1319 и взимается районным муниципалитетом. Согласно статье 8, ставка налога на здания составляет 0,1 процента для жилья и 0,2 процента для прочих зданий, но в границах столичных (büyükşehir) муниципалитетов по Закону 5216 — а это весь Стамбул — эти ставки применяются с увеличением на 100 процентов:

Объект	Обычная ставка	Стамбул (büyükşehir)
Жильё (mesken)	0,1%	0,2%
Прочие здания (магазин, офис)	0,2%	0,4%
Участок под застройку (arsa)	0,3%	0,6%
Земля (arazi)	0,1%	0,2%

Ставка применяется к налоговой стоимости объекта, а не к цене покупки. Налог платится двумя равными частями: первая — в марте, апреле и мае, вторая — в ноябре (статья 30). Жильё, налоговая стоимость которого в 2026 году превышает 17 711 000 лир, дополнительно облагается налогом на дорогое жильё (değerli konut vergisi) — порог установлен Общим сообщением по налогу на недвижимость № 88. Как зарегистрироваться новым владельцем, уточните в районном муниципалитете.

Связанные руководства

Порядок всей покупки описан в материале покупка недвижимости в Турции иностранцем: шаг за шагом. См. также расходы при покупке, ВНЖ для владельцев недвижимости, гражданство за покупку недвижимости, проверку тапу онлайн и как проверить агента по недвижимости.

Чем мы можем помочь

Turkey Property Desk помогает иностранным покупателям именно на этих этапах: мы проверяем, какие документы вам нужны, организуем переводы присяжным переводчиком и нотариальное заверение, записываем на приём в земельный реестр, переводим при подписании и сопровождаем заявления на вид на жительство или гражданство. Напишите нам в WhatsApp на своём языке. Для юридической проверки конкретного объекта обратитесь к юристу и в земельный реестр.