شراء شقة في إسطنبول للأجانب 2026: الإقامة وفحص الزلازل ومديريات الطابو

يوقّع معظم المشترين الأجانب في تركيا عقودهم في إسطنبول. القواعد العامة (من يحق له الشراء، رسم الطابو، نظام الدفع الآمن، الوثائق المطلوبة في الطابو) مشروحة في دليلنا خطوة بخطوة للمشترين الأجانب. تتناول هذه الصفحة ما يخص إسطنبول فقط، استناداً إلى مصادر رسمية رُوجعت في 24 أكتوبر 2026. نحن مكتب ترجمة ولسنا مكتباً عقارياً: لا نذكر أسعاراً، ولا نوصي بأحياء، ولا نقدّم نصائح استثمارية.

إسطنبول في الأرقام الرسمية

ينشر معهد الإحصاء التركي (TÜİK) بيانات مبيعات المساكن شهرياً. ووفقاً لنشرته «Konut ve İş Yeri Satış İstatistikleri, Eylül 2026» (16 أكتوبر 2026):

• بلغت مبيعات المساكن للأجانب في تركيا 2,167 مسكناً في سبتمبر 2026، بزيادة 9.9 بالمئة عن سبتمبر 2025، أي 1.5 بالمئة من إجمالي مبيعات المساكن؛
• من يناير إلى سبتمبر 2026 انخفضت المبيعات للأجانب بنسبة 4.3 بالمئة إلى 15,308؛
• حسب الجنسية، كان أكبر المشترين في سبتمبر مواطنو روسيا الاتحادية (388) والعراق (166) وألمانيا (162)؛
• حسب الولاية، جاءت إسطنبول أولاً بـ817 عملية بيع للأجانب في سبتمبر، تليها أنطاليا (664)، أي نحو 38 بالمئة من الإجمالي الوطني.

تصريح الإقامة: تحقّق من العنوان أولاً

هنا تختلف إسطنبول أكثر من غيرها، وهذا مهم لكل من يريد تصريح إقامة بصفته مالكاً لعقار.

ماذا أعلنت إدارة الهجرة

في عام 2022 بدأت رئاسة إدارة الهجرة (Göç İdaresi) بإغلاق الأحياء التي ترتفع فيها نسبة السكان الأجانب أمام تسجيلات الإقامة الجديدة. وفي 30 يونيو 2022 أعلنت أن عدد الأحياء المغلقة في أنحاء تركيا سيرتفع إلى 1,169 اعتباراً من 1 يوليو 2022. ثم أصدرت في 19 أكتوبر 2022 إعلاناً خاصاً بإسطنبول: اعتباراً من 20 أكتوبر 2022 لا تُقبل طلبات الإقامة الأولى التي يُذكر فيها عنوان في أقضية أفجلار (Avcılar) وبهتشلي إيفلر (Bahçelievler) وباغجلار (Bağcılar) وباشاك شهير (Başakşehir) وإسنلر (Esenler) وإسنيورت (Esenyurt) والفاتح (Fatih) وكوتشوك تشكمجة (Küçükçekmece) وسلطان غازي (Sultangazi) وزيتين بورنو (Zeytinburnu)، مع وجود استثناءات.

الاستثناءات المتعلقة بمشتري العقارات

يذكر إعلان أكتوبر 2022، من بين أمور أخرى، الاستثناءات التالية:

• الأجانب الذين كان لديهم عقد وعد بالبيع (taşınmaz satış vaadi sözleşmesi) لعقار في هذه الأقضية قبل تاريخ التقييد، وحصلوا على سند الملكية بعده؛
• الأجانب الذين كانوا يملكون سند ملكية مسكن في القضاء قبل تاريخ التقييد ويقدّمون طلبهم الأول بعده، مع أفراد أسرهم، لتصريح الإقامة القائم على العقار (المادة 31(1)(b) من القانون 6458)؛
• المتقدمون بموجب المادة 31(1)(j) (لأغراض الاستثمار، وهو طريق الإقامة المستخدم قبل الجنسية عن طريق الاستثمار) وأفراد أسرهم؛

بعبارة أخرى، المسكن المشترى في أحد هذه الأقضية العشرة بعد أكتوبر 2022 لا يفتح بذاته طريق إقامة مالك العقار ما دام التقييد سارياً.

تحقّق من العنوان قبل الشراء

ما زال إعلان أكتوبر 2022 منشوراً على موقع goc.gov.tr. وقد تتغيّر قوائم الإغلاق، لذلك تحقّق من العنوان المحدد قبل التوقيع:

• أدخل العنوان في نموذج الطلب على نظام e-İkamet: يخبرك النظام إذا كان العنوان غير قابل للاستخدام؛
• اسأل المديرية الإقليمية لإدارة الهجرة في إسطنبول، أو اتصل بـYİMER 157 (من الخارج: ‎+90 312 157 11 22)، الذي يجيب بعدة لغات منها العربية والروسية والفارسية.

خطر الزلازل وتاريخ البناء

تقع إسطنبول في منطقة نشطة زلزالياً، لذا فإن المبنى لا يقل أهمية عن الشقة نفسها. أدوات رسمية يمكنك استخدامها قبل الشراء:

• خريطة مخاطر الزلازل في تركيا من AFAD (TDTH): خريطة تفاعلية تعرض قيم خطر الزلازل لموقع معيّن وبيانات الصدوع النشطة التي أعدّتها المديرية العامة للتنقيب والبحث المعدني (MTA). الدخول عبر e-Devlet.
• تاريخ كود البناء. نُشرت لائحة الزلازل التركية للمباني الحالية (TBDY 2018) في 18 مارس 2018 ودخلت حيز التنفيذ في 1 يناير 2019. المبنى المصمَّم قبل ذلك صُمّم وفق كود أقدم. ويمكن معرفة تاريخ رخصة البناء (yapı ruhsatı) وشهادة الإسكان (yapı kullanma izin belgesi) من بلدية القضاء.
• التأمين الإلزامي ضد الزلازل (DASK). في عمليات البيع المسجّلة منذ 5 سبتمبر 2026 تنتهي وثيقة البائع يوم نقل الملكية، ويجب أن يملك المشتري وثيقة باسمه، ويتحقق منها الطابو. يوفّر موقع DASK استعلاماً عن رمز العنوان (اللازم للوثيقة) وخريطة زلازل تفاعلية. التكاليف مشروحة في دليل تكاليف الشراء.

المباني الخطرة والتحول الحضري

يعرّف القانون 6306 بشأن تحويل المناطق المعرّضة لخطر الكوارث «المبنى الخطِر» (riskli yapı) بأنه المبنى الذي أتمّ عمره الاقتصادي، أو الذي يثبت استناداً إلى بيانات علمية وفنية أنه معرّض لخطر الانهيار أو الضرر الجسيم. وبموجب المادة 3 من القانون:

• يطلب المالكون أو ممثلوهم القانونيون التقييم أولاً على نفقتهم من جهات مرخّصة من رئاسة التحول الحضري، ويمكن للرئاسة أو الإدارة أيضاً طلبه أو إجراؤه بنفسها؛
• يحق للمالكين أو ممثليهم القانونيين الاعتراض على التقييم خلال خمسة عشر يوماً؛
• يُبلَّغ الطابو عن المبنى الخطِر خلال عشرة أيام عمل من التقييم ليُدرَج في خانة البيانات (beyanlar) في السجل العقاري، ويُبلَّغ المالكون كذلك عبر e-Devlet، ويُعلَّق محضر التقييم على المبنى ويُعلَن في مكتب المختار (muhtarlık) لمدة خمسة عشر يوماً.

بالنسبة إلى المشتري يعني ذلك: اقرأ خانة beyanlar في قيد الطابو. وينص القانون أيضاً على إخلاء المباني الخطرة وهدمها (المادة 5)، فاطلب استشارة قانونية قبل الدفع. وطريقة الاطلاع على قيد الطابو مشروحة في التحقق من سند الملكية عبر الإنترنت.

مديريات الطابو في إسطنبول

لكل قضاء من أقضية إسطنبول الـ39 مديرية طابو خاصة به (tapu müdürlüğü)، من أضالار (Adalar) إلى زيتين بورنو. وتتبع هذه المديريات المديرية الإقليمية الثانية لإسطنبول في TKGM، التي تشمل أيضاً كوجالي وسكاريا. نقاط عملية:

• منذ 1 يناير 2020 يمكن إجراء البيع في مديرية طابو غير التي يقع العقار في نطاقها، فلا يلزم أن يتم التوقيع في قضاء العقار.
• يمكنك أنت أو البائع بدء الطلب إلكترونياً عبر Web Tapu، ثم ترسل المديرية الرسوم وموعد التوقيع برسالة نصية.
• يجب على الطرف الذي لا يتكلم التركية إحضار مترجم محلّف مدرج في قائمة المترجمين الرسمية للمحاكم: انظر المترجم المحلّف في مديرية الطابو.

ضريبة العقار في إسطنبول

تنظّم ضريبة العقار السنوية (emlak vergisi) بموجب القانون رقم 1319، وتحصّلها بلدية القضاء. ووفقاً للمادة 8، نسبة ضريبة المباني 0.1 بالمئة للمساكن و0.2 بالمئة للمباني الأخرى، لكن هذه النسب تُطبّق بزيادة 100 بالمئة داخل حدود البلديات الكبرى الخاضعة للقانون 5216، وتشمل إسطنبول كلها:

العقار	النسبة العادية	إسطنبول (بلدية كبرى)
مسكن (mesken)	0.1%	0.2%
مبنى آخر (محل، مكتب)	0.2%	0.4%
أرض معدّة للبناء (arsa)	0.3%	0.6%
أرض زراعية (arazi)	0.1%	0.2%

تُطبّق النسبة على القيمة الضريبية للعقار لا على سعر الشراء. وتُدفع الضريبة على قسطين متساويين: الأول في مارس وأبريل ومايو، والثاني في نوفمبر (المادة 30). كما تخضع المساكن التي تتجاوز قيمتها الضريبية 17,711,000 ليرة في 2026 لضريبة المساكن ذات القيمة العالية (değerli konut vergisi)، وفق الحد المحدد في البلاغ العام لضريبة العقار رقم 88. اسأل بلدية القضاء عن طريقة التسجيل بصفتك المالك الجديد.

أدلة ذات صلة

لمعرفة ترتيب عملية الشراء كاملة، اقرأ شراء عقار في تركيا بصفتك أجنبيًا: خطوة بخطوة. وانظر أيضاً تكاليف شراء عقار وتصريح الإقامة لمالكي العقارات والجنسية عن طريق الاستثمار العقاري والتحقق من سند الملكية عبر الإنترنت وكيف تتحقق من وسيط عقاري.

كيف يمكننا المساعدة

تساعد Turkey Property Desk المشترين الأجانب في هذه الخطوات تحديدًا: نتحقق من المستندات التي تحتاجها، ونرتّب الترجمة المحلّفة والتصديق لدى كاتب العدل، ونحجز موعد الطابو، ونتولى الترجمة عند التوقيع، ونتابع طلبات الإقامة أو الجنسية. راسلنا عبر WhatsApp بلغتك. أما الفحص القانوني لعقار محدد، فيُرجى الاستعانة بمحامٍ ومراجعة الطابو.