شراء شقة في أنطاليا للأجانب 2026: الإقامة والأحياء المغلقة والساحل والضرائب

تضم ولاية أنطاليا أقضية المدينة (مورات باشا، كونيالتي، كبز، آقصو، دوشمه ألتي) والساحل الممتد من كاش وكمر إلى مانافغات وألانيا وغازي باشا. خطوات الشراء هنا هي نفسها في سائر تركيا، وقد شرحناها في دليل الشراء خطوة بخطوة. تتناول هذه الصفحة فقط القواعد التي تزداد أهميتها في أنطاليا، مع مصدر رسمي لكل منها. ولا نذكر أسعارًا ولا نوصي بأحياء بعينها.

أنطاليا في الإحصاءات الرسمية

وفقًا لنشرة هيئة الإحصاء التركية TÜİK بعنوان «إحصاءات مبيعات المساكن والعقارات التجارية، سبتمبر 2026» (المنشورة في 16 أكتوبر 2026)، اشترى الأجانب 2,167 مسكنًا في تركيا خلال سبتمبر 2026، أي 1.5 بالمئة من إجمالي مبيعات المساكن. وجاءت إسطنبول في المرتبة الأولى بـ 817 عملية بيع للأجانب، تلتها أنطاليا بـ 664. ومن يناير إلى سبتمبر 2026 اشترى الأجانب 15,308 مساكن في عموم البلاد، بانخفاض 4.3 بالمئة عن الفترة نفسها من العام السابق. وحسب الجنسية، اشترى مواطنو روسيا أكبر عدد من المساكن في سبتمبر (388)، يليهم العراق (166) وألمانيا (162) وإيران (159) وأوكرانيا (158).

هذه الأرقام تحصي عدد المعاملات فقط، ولا تقول شيئًا عن الأسعار ولا عن المناطق الأنسب للشراء.

الإقامة والأحياء المغلقة

يخطط كثير من المشترين في أنطاليا لطلب إقامة قصيرة الأجل بصفتهم مالكين لعقار. وقد شرحنا الشروط العامة في دليل الإقامة لمالكي العقارات: ألا تقل قيمة المسكن عن 200,000 دولار أمريكي في تاريخ الاكتساب، وأن يسكنه المالك نفسه، وألا يؤجَّر. وتضيف أنطاليا خطرًا آخر هو العنوان.

تقيّد رئاسة إدارة الهجرة (Göç İdaresi Başkanlığı) تسجيلات الأجانب الجديدة في الأحياء (mahalle) التي ترتفع فيها نسبة السكان الأجانب أكثر من اللازم. ويذكر إعلانها أن عدد الأحياء المغلقة في تركيا ارتفع إلى 1,169 حيًّا اعتبارًا من 1 يوليو 2022، مع إرفاق القائمة. وفي يوليو 2023 أوضحت الإدارة أن الإغلاق يشمل الأحياء التي يتجاوز فيها عدد الأجانب 20 بالمئة من عدد السكان الأتراك، وأن القائمة تُراجَع من حين لآخر.

العقارات على البحر وقانون السواحل

يسري قانون السواحل رقم 3621 (Kıyı Kanunu) على كامل الواجهة البحرية لأنطاليا. وبموجب مواده من 4 إلى 8:

• الشاطئ (kıyı)، أي المنطقة بين خط الماء وخط حافة الشاطئ، يخضع لسيادة الدولة وتصرّفها، وهو مفتوح للجميع بالتساوي وبحرية. ولا يجوز أن يُبنى عليه أي شيء، ولا أن يُقام عليه جدار أو سياج أو أي حاجز آخر.
• الشريط الساحلي (sahil şeridi) يمتد 100 متر على الأقل نحو اليابسة من خط حافة الشاطئ. ولا يجوز أن تقترب المباني من هذا الخط أكثر من 50 مترًا، والأمتار الخمسون الأولى مخصّصة فقط لممرات المشاة والتنزّه والاستراحة والترفيه.
• وفي أجزاء الشريط الساحلي التي ليس لها مخطط تنظيمي تطبيقي، لا يجوز إقامة أي بناء ضمن هذه المسافات. والمباني المشيَّدة بصورة قانونية في الشريط الساحلي يجب أن تُدوَّن صفتها هذه في قسم البيانات (beyanlar) من سند الطابو.

عمليًا، الإعلان عن عقار «بشاطئ خاص» لا يمكن أن يمنحك ملكية الشاطئ. تحقّق قبل الشراء من سند الطابو ومن الوضع التنظيمي للعقار (imar durumu) لدى البلدية، ولا سيما إذا كان فيلا مستقلة أو قطعة أرض قرب البحر.

التأجير السياحي والشقق الفندقية

منذ 1 يناير 2024 ينظّم القانون رقم 7464 تأجير المساكن لأغراض سياحية. ويشمل أي تأجير لوحدة مسجَّلة كمسكن لمدة تصل إلى 100 يوم في المرة الواحدة. وأهم قواعده:

• يجب الحصول على تصريح (izin belgesi) من وزارة الثقافة والسياحة قبل توقيع عقد الإيجار، وتعليق لوحة الوزارة عند مدخل المسكن.
• يجب أن يُرفق بالطلب قرار بالإجماع من جميع مالكي المبنى. وفي المجمّعات التي تضم عدة مبانٍ يُعتدّ فقط بالمبنى الذي تقع فيه الشقة.
• في المبنى الذي يضم أكثر من ثلاث وحدات، لا يجوز أن تُمنح تصاريح لمؤجِّر واحد لأكثر من 25 بالمئة منها.
• التأجير دون تصريح، وكذلك الإعلان عن مساكن غير مصرَّح لها أو التوسط في تأجيرها، يعرّض صاحبه لغرامات إدارية عن كل وحدة وكل عقد. ويمكن إلزام المنصات الإلكترونية بإزالة الإعلان.

في أنطاليا كثيرًا ما يتعارض أمران. فوفق قائمة وثائق Göç İdaresi، لا يجوز تأجير المسكن الذي يُتَّخذ أساسًا لتصريح الإقامة أصلًا. كما أن الوحدة في شقة فندقية أو منشأة سياحية أخرى قد لا تكون مسجَّلة كمسكن (konut) على الإطلاق. لذا اقرأ صفة العقار (niteliği) في سند الطابو قبل الشراء، فقاعدة الإقامة والقانون 7464 كلاهما يتعلق بالمساكن.

الأراضي والقطع والمناطق الأمنية

تحدّد المادة 35 من قانون الطابو رقم 2644 مجموع ما يملكه الأجانب من عقارات بما لا يتجاوز 10 بالمئة من المساحة الخاضعة للملكية الخاصة في القضاء، و30 هكتارًا للشخص الواحد في عموم البلاد. والأجنبي الذي يشتري أرضًا غير مبنية ملزَم بتقديم مشروعه إلى الوزارة المختصة خلال سنتين. ويُدوَّن المشروع المعتمد في سند الطابو، وتتابع الوزارة تنفيذه في موعده. كما أن الأراضي الخالية والزراعية لا تُحتسب لأغراض الجنسية عن طريق الاستثمار.

يدقّق الطابو كل عملية بيع على الخرائط الرقمية للمناطق العسكرية المحظورة ومناطق الأمن العسكري والمناطق الاستراتيجية، التي تزوّده بها وزارة الدفاع الوطني، بينما تزوّده وزارة الداخلية بخرائط مناطق الأمن الخاصة. وشراء الأجانب في هذه المناطق مقيَّد. التفاصيل في هل يمكن لمواطني بلدي شراء عقار في تركيا؟

ضريبة العقار في أنطاليا

تُفرض ضريبة العقار (emlak vergisi) بموجب القانون رقم 1319. معدل ضريبة المباني 1 في الألف للمساكن و2 في الألف للمباني الأخرى. ومعدل ضريبة الأراضي 1 في الألف، و3 في الألف لقطع البناء (arsa). وتُضاعَف هذه المعدلات ضمن حدود البلديات الكبرى. وأنطاليا بلدية كبرى، لذا تبلغ الضريبة السنوية على المسكن 2 في الألف من قيمته الضريبية (vergi değeri). والقيمة الضريبية تُحسب وفق القانون، وليست سعر الشراء.

• تُدفع الضريبة لبلدية القضاء (مثل مورات باشا أو كونيالتي أو كبز أو ألانيا) على قسطين متساويين: الأول في مارس أو أبريل أو مايو، والثاني في نوفمبر.
• بعد الشراء، يوجب القانون تقديم إقرار ضريبة العقار إلى البلدية خلال السنة الميلادية نفسها. وإذا تم الشراء في الأشهر الثلاثة الأخيرة من السنة، فالمهلة ثلاثة أشهر من تاريخ الشراء.

أما تكاليف يوم الشراء (رسم الطابو، ورسم الصندوق الدوار، وتأمين DASK) فتجدها في تكاليف شراء عقار في تركيا.

تأمين DASK وموعد الطابو

يغطي التأمين الإلزامي ضد الزلازل (Zorunlu Deprem Sigortası)، الذي تديره مؤسسة DASK بموجب القانون رقم 6305، المساكنَ المبنية على أراضٍ مسجَّلة ومملوكة ملكية خاصة. وتحتاج إلى الوثيقة قبل نقل الملكية، ومدتها سنة واحدة، والمالك ملزَم بتجديدها كل عام. وتصدرها شركات التأمين ووكلاؤها والبنوك نيابة عن DASK.

لكل قضاء في أنطاليا مديرية طابو خاصة به (tapu müdürlüğü). ويُحجز موعد المعاملة عبر Web Tapu أو خط TKGM ‏Alo 181. وإذا كنت لا تتحدث التركية، فستطلب المديرية مترجمًا: راجع المترجم المحلّف في مديرية الطابو. وقبل الموعد يمكنك التحقق من العقار بنفسك كما في التحقق من سند الملكية عبر الإنترنت.

قائمة تحقق خاصة بأنطاليا قبل الدفع

1. العنوان: إذا كنت تحتاج إلى إقامة، فاسأل إدارة الهجرة هل الحي مفتوح للطلبات الأولى.
2. صفة العقار: تأكّد أن سند الطابو يصفه بأنه مسكن (mesken/konut)، لا وحدة سياحية ولا محل تجاري ولا قطعة أرض.
3. الغرض من الشراء: قرّر مبكرًا هل ستسكنه بنفسك (إقامة دون تأجير) أم ستؤجّره للسياح (تصريح وفق القانون 7464 وموافقة جميع المالكين).
4. الساحل: للمساكن والأراضي القريبة من البحر، تحقّق من الوضع التنظيمي ومن أي تدوين خاص بالشريط الساحلي في قسم البيانات.
5. مرحلة البناء: للمشاريع الجديدة، تحقّق من kat irtifakı أو kat mülkiyeti ومن إذن الإشغال، كما في دليل العقارات على المخطط.
6. الوسيط: تحقّق من شهادة تفويض الوسيط العقاري كما في كيف تتحقق من وسيط عقاري.

أدلة ذات صلة

ابدأ بدليل شراء الأجنبي عقارًا في تركيا، ثم راجع تكاليف الشراء والإقامة لمالكي العقارات والجنسية عن طريق الاستثمار العقاري والتحقق من سند الملكية عبر الإنترنت ومخاطر الشراء على المخطط.

كيف يمكننا المساعدة

تساعد Turkey Property Desk المشترين الأجانب في هذه الخطوات تحديدًا: نتحقق من المستندات التي تحتاجها، ونرتّب الترجمة المحلّفة والتصديق لدى كاتب العدل، ونحجز موعد الطابو، ونتولى الترجمة عند التوقيع، ونتابع طلبات الإقامة أو الجنسية. راسلنا عبر WhatsApp بلغتك. أما الفحص القانوني لعقار محدد، فيُرجى الاستعانة بمحامٍ ومراجعة الطابو.