Купить квартиру в Анталии иностранцу в 2026: ВНЖ, закрытые районы, побережье и налоги

Провинция Анталия включает городские районы (Муратпаша, Коньяалты, Кепез, Аксу, Дёшемеалты) и побережье от Каша и Кемера до Манавгата, Алании и Газипаши. Порядок покупки здесь такой же, как в других регионах Турции, и подробно описан в нашем пошаговом руководстве. На этой странице собраны только правила, которые в Анталии особенно важны, и для каждого указан официальный источник. Мы не называем цен и не советуем конкретные районы.

Анталия в официальной статистике

Согласно бюллетеню TÜİK «Статистика продаж жилой и коммерческой недвижимости, сентябрь 2026» (опубликован 16 октября 2026 года), в сентябре 2026 года иностранцы купили в Турции 2 167 объектов жилья. Это 1,5 процента всех продаж жилья. На первом месте Стамбул (817 продаж иностранцам), на втором — Анталия (664). С января по сентябрь 2026 года иностранцы купили по всей стране 15 308 объектов жилья, на 4,3 процента меньше, чем годом ранее. Больше всего жилья в сентябре купили граждане России (388), затем Ирака (166), Германии (162), Ирана (159) и Украины (158).

Эти данные отражают только количество сделок. О ценах и о том, где выгоднее покупать, они ничего не говорят.

ВНЖ и закрытые кварталы

Многие покупатели в Анталии рассчитывают получить краткосрочный вид на жительство как владельцы недвижимости. Общие условия описаны в нашем руководстве по ВНЖ: стоимость жилья не менее 200 000 долларов США на дату приобретения, проживание в нём самого владельца, запрет сдачи в аренду. В Анталии к этому добавляется ещё один риск — адрес.

Управление миграционной службы (Göç İdaresi Başkanlığı) ограничивает новые регистрации иностранцев в кварталах (mahalle), где доля иностранных жителей слишком высока. В его объявлении сказано, что с 1 июля 2022 года число закрытых кварталов по всей Турции выросло до 1 169, и к объявлению приложен список. В июле 2023 года управление пояснило, что закрывают кварталы, где число иностранцев превышает 20 процентов турецкого населения, и что список время от времени пересматривается.

Недвижимость у моря и закон о побережье

На всём побережье Анталии действует Закон о побережье № 3621 (Kıyı Kanunu). Его статьи 4–8 устанавливают следующее:

• Берег (kıyı) — полоса между линией воды и линией края берега. Он находится под властью и распоряжением государства и открыт для всех на равных условиях. Строить на нём нельзя ничего, в том числе стены, заборы и другие ограждения.
• Прибрежная полоса (sahil şeridi) имеет ширину не менее 100 метров вглубь суши от линии края берега. Здания нельзя ставить ближе 50 метров к этой линии. Первые 50 метров можно использовать только для пешеходных дорожек, прогулок, отдыха и рекреации.
• Там, где для прибрежной полосы нет утверждённого плана застройки, в пределах этих расстояний строить нельзя вообще. Если здание законно построено в прибрежной полосе, это должно быть отмечено в разделе заявлений (beyanlar) тапу.

На практике объявление о жилье «с собственным пляжем» не может дать вам права собственности на берег. Перед покупкой проверьте тапу и градостроительный статус участка (imar durumu) в муниципалитете. Особенно это важно для отдельного дома или участка у моря.

Посуточная аренда и апарт-отели

С 1 января 2024 года сдачу жилья туристам регулирует Закон № 7464. Он распространяется на любую сдачу объекта, зарегистрированного как жильё, на срок до 100 дней за один раз. Основные правила:

• Разрешение (izin belgesi) Министерства культуры и туризма нужно получить до подписания договора аренды. Табличку министерства крепят у входа.
• К заявлению прилагается единогласное решение всех собственников дома. В комплексе из нескольких корпусов учитывается только корпус, в котором находится квартира.
• В доме, где больше трёх квартир, один владелец может получить разрешения не более чем на 25 процентов из них.
• За сдачу без разрешения, а также за рекламу и посредничество при сдаче жилья без разрешения положены административные штрафы — за каждый объект и каждый договор. Онлайн-платформам могут предписать удалить объявление.

В Анталии часто сталкиваются две вещи. Во-первых, по перечню документов Göç İdaresi жильё, на основании которого получен ВНЖ, вообще нельзя сдавать в аренду. Во-вторых, номер в апарт-отеле или другом туристическом объекте может быть вовсе не зарегистрирован как жильё (konut). Прежде чем покупать, посмотрите в тапу назначение объекта (niteliği): и правило о ВНЖ, и Закон 7464 относятся только к жилью.

Земля, участки и зоны безопасности

Статья 35 Закона о тапу № 2644 ограничивает общую площадь недвижимости иностранцев: не более 10 процентов частной площади района и не более 30 гектаров на человека по всей стране. Иностранец, купивший незастроенный участок, должен в течение двух лет представить проект его застройки в профильное министерство. Утверждённый проект вносится в тапу, а министерство следит, чтобы его выполнили в срок. Незастроенная и сельскохозяйственная земля также не подходит для гражданства за инвестиции.

Земельный реестр проверяет каждую сделку по цифровым картам военных запретных зон, военных зон безопасности и стратегических районов от Министерства национальной обороны. Карты особых зон безопасности предоставляет МВД. Покупки иностранцами в этих зонах ограничены. Подробнее — в статье могут ли граждане моей страны купить недвижимость в Турции.

Налог на недвижимость в Анталии

Налог на недвижимость (emlak vergisi) установлен Законом № 1319. Ставка налога на здания — 1 промилле для жилья и 2 промилле для других зданий. Ставка налога на землю — 1 промилле, а для участков под застройку (arsa) — 3 промилле. В пределах столичных муниципалитетов (büyükşehir) эти ставки удваиваются. Анталия — столичный муниципалитет, поэтому ежегодный налог на жильё составляет 2 промилле от налоговой стоимости (vergi değeri). Налоговая стоимость рассчитывается по закону и не равна цене покупки.

• Налог платят районному муниципалитету (например, Муратпаши, Коньяалты, Кепеза или Алании) двумя равными частями: первую в марте, апреле или мае, вторую в ноябре.
• После покупки закон требует подать в муниципалитет декларацию по налогу на недвижимость в течение того же календарного года. Если покупка пришлась на последние три месяца года, декларацию подают в течение трёх месяцев после сделки.

Расходы в день сделки (пошлина за тапу, сбор фонда оборотных средств, DASK) перечислены в статье расходы при покупке недвижимости в Турции.

DASK и запись в тапу

Обязательное страхование от землетрясений (Zorunlu Deprem Sigortası) ведёт DASK по Закону № 6305. Оно распространяется на жилые здания на зарегистрированной частной земле. Полис нужен до перехода права собственности, действует один год, и владелец обязан продлевать его ежегодно. Полис от имени DASK оформляют страховые компании, агенты и банки.

В каждом районе Анталии есть своё управление земельного реестра (tapu müdürlüğü). Записаться на сделку можно через Web Tapu или по линии TKGM Alo 181. Если вы не говорите по-турецки, управление потребует переводчика: см. присяжный переводчик в управлении тапу. До записи объект можно проверить самостоятельно, как описано в статье проверка тапу онлайн.

Чек-лист по Анталии перед оплатой

1. Адрес: если нужен ВНЖ, узнайте в миграционной службе, открыт ли квартал для первичных заявлений.
2. Назначение объекта: убедитесь, что в тапу он записан как жильё (mesken/konut), а не как туристический номер, магазин или участок.
3. Цель покупки: заранее решите, будете ли вы жить в квартире сами (ВНЖ, без аренды) или сдавать её туристам (разрешение по Закону 7464 и согласие всех собственников).
4. Побережье: для домов и участков у моря проверьте градостроительный статус и отметки о прибрежной полосе в разделе заявлений.
5. Стадия строительства: для новостроек проверьте kat irtifakı или kat mülkiyeti и разрешение на ввод в эксплуатацию, как описано в нашем руководстве по строящемуся жилью.
6. Агент: проверьте разрешительный сертификат агента, как описано в статье как проверить агента по недвижимости.

Связанные руководства

Начните со статьи покупка недвижимости в Турции иностранцем. Затем прочитайте про расходы при покупке, ВНЖ для владельцев недвижимости, гражданство за недвижимость, проверку тапу онлайн и риски строящегося жилья.

Чем мы можем помочь

Turkey Property Desk помогает иностранным покупателям именно на этих этапах: мы проверяем, какие документы вам нужны, организуем переводы присяжным переводчиком и нотариальное заверение, записываем на приём в земельный реестр, переводим при подписании и сопровождаем заявления на вид на жительство или гражданство. Напишите нам в WhatsApp на своём языке. Для юридической проверки конкретного объекта обратитесь к юристу и в земельный реестр.