Как проверить агента по недвижимости в Турции

В Турции посредничество при продаже недвижимости — регулируемая деятельность. По Положению о торговле недвижимостью (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik), впервые опубликованному в Официальном вестнике 5 июня 2018 и с тех пор несколько раз изменённому, заниматься ею могут только предприятия с разрешительным сертификатом (yetki belgesi) Министерства торговли. В этом руководстве объясняется, как иностранному покупателю проверить агента до любой оплаты. Мы опирались на текст положения, опубликованный Министерством торговли, и на собственные сообщения министерства, проверенные 19 октября 2026.

1. Запросите номер разрешительного сертификата

Статья 5 положения гласит, что торговлю недвижимостью ведут предприятия, имеющие разрешительный сертификат. Сертификат выдаёт провинциальное управление торговли через информационную систему министерства (TTBS). Он выдаётся отдельно на каждое предприятие и не может передаваться. В положении также сказано, что актуальный список уполномоченных предприятий публикуется на сайте министерства.

1. Получите номер. Попросите у агента номер разрешительного сертификата и фирменное наименование. Агент обязан их сообщить: номер должен быть указан в договоре о посредничестве (см. ниже).
2. Проверьте его. Воспользуйтесь страницей «Yetki Belgesi Sorgula» (поиск сертификата) в Информационной системе торговли недвижимостью Министерства торговли на ttbs.gtb.gov.tr. Искать можно по номеру сертификата, названию предприятия или провинции.
3. Сравните. Название, адрес и номер в результате должны совпадать с офисом, с которым вы работаете, и с предприятием, которое будет подписывать договор. Сертификат другого офиса или франчайзингового партнёра — это не то же самое.

Чтобы получить сертификат, предприятие, помимо прочих условий, должно быть зарегистрировано в своей профессиональной палате и в налоговой инспекции с видом деятельности «торговля недвижимостью». Кроме того, хотя бы один из его ответственных агентов должен иметь профессиональную квалификацию 5-го уровня (Seviye 5 mesleki yeterlilik belgesi). У ответственных агентов не должно быть судимостей за перечисленные преступления, например мошенничество, подлог или злоупотребление доверием.

2. Убедитесь, что объявления в интернете проверены (EİDS)

После изменения от 31 августа 2023 платформы, публикующие объявления о недвижимости, обязаны проверять, что объявление размещает собственник (или его близкий родственник либо супруг), или лицо, уполномоченное собственником. Министерство торговли делает это через Электронную систему проверки объявлений (Elektronik İlan Doğrulama Sistemi, EİDS).

• Собственник уполномочивает агента через услугу e-Devlet «EİDS Taşınmaz İlanı Yayınlama İzni İşlemleri». e-Devlet — государственный портал онлайн-услуг Турции.
• В пресс-релизе от 22 августа 2026 министерство сообщило, что проверка личности и полномочий через EİDS распространяется на все объявления о недвижимости, публикуемые в электронном виде, в том числе в Instagram, Facebook и WhatsApp.
• Публикации в соцсетях должны содержать ссылку на проверенное через EİDS объявление и цену. Министерство объявило о штрафах по 100 000 TL для 42 предприятий по недвижимости и 40 автодилеров за объявления в соцсетях, не соответствующие требованиям.

Для вас как покупателя это значит: объект, который предлагают только в личном сообщении, без ссылки на проверенное объявление и без цены, — тревожный признак. Попросите ссылку на проверенное объявление.

3. Получите нужные документы

Положение устанавливает письменные документы, которые обязан использовать уполномоченный агент:

• Документ о показе объекта (taşınmaz gösterme belgesi, статья 19). Показ объекта, очный или онлайн, оформляется минимум в двух экземплярах с номером сертификата агента, именем и подписью ответственного агента. Агент не вправе брать плату за показ объекта.
• Договор о посредничестве при купле-продаже (alım satıma aracılık sözleşmesi, статья 16) — минимум в трёх экземплярах, по одному для каждой стороны. В нём должны быть: номер сертификата и адрес агента, данные сторон (допускается идентификационный номер иностранца), данные объекта по тапу, цена и способ оплаты, комиссия агента, распределение между покупателем и продавцом таких сборов, как пошлина за тапу и сбор döner sermaye, а также компетентный суд или альтернативный способ разрешения споров.
• Копии всего, что вы подписываете. Статья 14 обязывает агента дать вам достаточно времени на чтение документов, разъяснить их условия и передать копию каждого подписанного документа. Закажите письменный перевод всего, что вам не до конца понятно.

4. Знайте предел комиссии

4 процента — это потолок, а не стандартная ставка. Согласуйте точную комиссию письменно. Будьте осторожны с пакетами «услуг», «консалтинга» или «юридического сопровождения», которые добавляют платежи сверх комиссии агента за ту же продажу.

5. Оплата: никогда на личный счёт агента

29 апреля 2026 в положение внесли изменение о системе безопасных платежей. Если цена полностью или частично оплачивается наличными, банковским переводом или через EFT, платёж должен идти через систему, которая перечисляет деньги в тот же момент, когда переходит право собственности. За пользование взимается плата; её размер и то, кто её несёт, в самом положении не установлены, поэтому уточните в банке. Министерство торговли один раз перенесло запуск — на 1 октября 2026, а 28 сентября 2026 объявило, что обязательная дата начала переносится на 1 декабря 2026. Узнайте в отделении земельного реестра или в банке, какой порядок действует на дату вашего подписания.

Иностранным покупателям также нужен сертификат о покупке иностранной валюты (DAB), выданный турецким банком: см. покупка недвижимости в Турции иностранцем.

Тревожные признаки

• Нет номера сертификата, или номер не совпадает с предприятием в поиске TTBS.
• Давление с требованием внести задаток до того, как вы увидели запись о праве собственности.
• Объявления без проверенной ссылки EİDS и без цены.
• Просьба заплатить на личный счёт или указать в тапу цену ниже той, что вы реально платите.
• Обещания доходности, арендного дохода или гарантированного одобрения гражданства. Гражданство зависит от официальных условий, включая сертификат на основе оценки: см. что такое отчёт об оценке.

Разрешительные сертификаты выдают, продлевают и аннулируют провинциальные управления Министерства торговли (статья 5). Поэтому, если вы считаете, что агент нарушает правила, обращайтесь в управление той провинции, где он работает. О расходах сверх комиссии агента читайте в материале расходы при покупке. Другие руководства — в нашем разделе о процессе покупки.

Чем мы можем помочь

Turkey Property Desk помогает иностранным покупателям именно на этих этапах: мы проверяем, какие документы вам нужны, организуем переводы присяжным переводчиком и нотариальное заверение, записываем на приём в земельный реестр, переводим при подписании и сопровождаем заявления на вид на жительство или гражданство. Напишите нам в WhatsApp на своём языке. Для юридической проверки конкретного объекта обратитесь к юристу и в земельный реестр.