Türkiye'de emlakçı nasıl doğrulanır

Türkiye'de taşınmaz satışlarında aracılık yapmak düzenlenmiş bir ticari faaliyettir. İlk olarak 5 Haziran 2018'de Resmî Gazete'de yayımlanan ve o tarihten bu yana birkaç kez değiştirilen Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e göre bu faaliyeti yalnızca Ticaret Bakanlığından yetki belgesi almış işletmeler yürütebilir. Bu rehber, Ticaret Bakanlığının yayımladığı yönetmelik metnine ve Bakanlığın kendi duyurularına dayanarak (19 Ekim 2026'da kontrol edilmiştir), yabancı alıcıların herhangi bir ödeme yapmadan önce bir emlakçıyı nasıl kontrol edeceğini gösterir.

1. Yetki belgesi numarasını isteyin

Yönetmeliğin 5. maddesine göre taşınmaz ticareti, yetki belgesine sahip işletmeler tarafından yapılır. Belge, il ticaret müdürlüğü tarafından Bakanlığın bilgi sistemi (TTBS) üzerinden düzenlenir, her işletme için ayrı düzenlenir ve devredilemez. Yönetmelik ayrıca yetkili işletmelerin güncel listesinin Bakanlığın internet sitesinde yayımlandığını belirtir.

1. Numarayı alın. Emlakçıdan yetki belgesi numarasını ve ticaret unvanını isteyin. Bunu vermek zorundadır: aracılık sözleşmesinde bu numaranın yer alması gerekir (aşağıya bakın).
2. Sorgulayın. Ticaret Bakanlığının Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemindeki (ttbs.gtb.gov.tr) "Yetki Belgesi Sorgula" sayfasını kullanın. Belge numarası, işletme adı veya il ile arama yapabilirsiniz.
3. Karşılaştırın. Sonuçtaki ad, adres ve numara, muhatap olduğunuz ofisle ve sözleşmeyi imzalayacak işletmeyle örtüşmelidir. Başka bir ofise veya bir franchise ortağına ait belge aynı şey değildir.

Belge alabilmek için işletmenin, diğer şartların yanı sıra, faaliyet alanı taşınmaz ticareti olarak meslek odasına ve vergi dairesine kayıtlı olması ve sorumlu emlakçılarından en az birinin Seviye 5 mesleki yeterlilik belgesine sahip olması gerekir. Sorumlu emlakçıların dolandırıcılık, sahtecilik veya güveni kötüye kullanma gibi sayılan suçlardan mahkûmiyeti bulunmamalıdır.

2. İnternet ilanlarının doğrulandığını kontrol edin (EİDS)

31 Ağustos 2023 tarihli değişiklikten bu yana, taşınmaz ilanı yayımlayan platformlar, ilanı veren kişinin taşınmazın maliki (veya malikin yakın akrabası ya da eşi) olduğunu ya da malik tarafından yetkilendirildiğini doğrulamak zorundadır. Ticaret Bakanlığı bunu Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) üzerinden yürütür.

• Malik, emlakçıyı e-Devlet'teki "EİDS Taşınmaz İlanı Yayınlama İzni İşlemleri" hizmeti üzerinden yetkilendirir.
• Bakanlık 22 Ağustos 2026 tarihli basın açıklamasında, EİDS kimlik ve yetki doğrulamasının Instagram, Facebook ve WhatsApp dâhil elektronik ortamda yayımlanan tüm taşınmaz ilanlarını kapsadığını belirtmiştir.
• Sosyal medya paylaşımlarında EİDS ile doğrulanmış ilanın bağlantısı ve ilan fiyatı yer almalıdır. Bakanlık, kurallara uymayan sosyal medya ilanları nedeniyle 42 emlak işletmesine ve 40 oto galeriye her biri 100.000 TL idari para cezası verildiğini duyurmuştur.

Alıcı olarak sizin için bunun anlamı şudur: yalnızca özel mesajla tanıtılan, doğrulanmış ilan bağlantısı ve fiyatı olmayan bir taşınmaz uyarı işaretidir. Doğrulanmış ilan bağlantısını isteyin.

3. Doğru belgeleri alın

Yönetmelik, yetkili bir emlakçının kullanması gereken yazılı belgeleri belirler:

• Taşınmaz gösterme belgesi (19. madde). Size bir taşınmazın fiziken veya çevrim içi gösterilmesi, emlakçının yetki belgesi numarası ile sorumlu emlakçının adı ve imzasını içeren en az iki nüsha belgeyle kayıt altına alınmalıdır. Emlakçı, taşınmazı göstermek için ücret talep edemez.
• Alım satıma aracılık sözleşmesi (16. madde), her tarafa bir nüsha olmak üzere en az üç nüsha. Sözleşmede emlakçının yetki belgesi numarası ve adresi, tarafların kimlik bilgileri (yabancı kimlik numarası kabul edilir), taşınmazın tapu bilgileri, bedel ve ödeme şekli, emlakçı ücreti, tapu harcı ve döner sermaye ücreti gibi masrafların alıcı ve satıcı arasında nasıl paylaşılacağı ve yetkili mahkeme veya alternatif uyuşmazlık çözüm yolu yer almalıdır.
• İmzaladığınız her şeyin bir nüshası. 14. maddeye göre emlakçı, belgeleri okumanız için size yeterli süre vermeli, hükümlerini açıklamalı ve imzalanan her belgenin bir nüshasını size teslim etmelidir. Tam olarak anlamadığınız her şeyin yazılı tercümesini alın.

4. Ücret üst sınırını bilin

Yüzde 4 standart bir oran değil, üst sınırdır. Kesin ücreti yazılı olarak kararlaştırın. Aynı satış için emlakçı ücretinin üzerine ek bedel getiren "hizmet", "danışmanlık" veya "hukuki" paketlere dikkat edin.

5. Ödeme: asla emlakçının şahsi hesabına değil

Yönetmelik 29 Nisan 2026'da değiştirilerek güvenli ödeme sistemi eklenmiştir. Bedelin kısmen veya tamamen nakit, havale veya EFT ile ödendiği durumlarda ödeme, parayı mülkiyetin devredildiği anda serbest bırakan bir sistem üzerinden yapılmalıdır. Bir kullanım ücreti uygulanır; tutarı ve kimin ödeyeceği yönetmeliğin kendisinde düzenlenmemiştir, bu nedenle bankanıza sorun. Ticaret Bakanlığı başlangıcı bir kez 1 Ekim 2026'ya ertelemiş, 28 Eylül 2026'da ise zorunlu başlangıç tarihinin 1 Aralık 2026 olarak yeniden belirlendiğini duyurmuştur. İmza tarihinizde hangi yolun uygulanacağını tapu müdürlüğüne veya bankanıza sorun.

Yabancı alıcılar için bir Türk bankasının düzenlediği döviz alım belgesi (DAB) de gereklidir: bkz. yabancı olarak Türkiye'de taşınmaz almak.

Uyarı işaretleri

• Yetki belgesi numarasının olmaması veya numaranın TTBS sorgusunda işletmeyle örtüşmemesi.
• Tapu kaydını görmeden kapora ödemeniz için baskı yapılması.
• EİDS ile doğrulanmış bağlantısı ve fiyatı olmayan ilanlar.
• Şahsi bir hesaba ödeme yapmanızın ya da tapuda gerçekte ödediğinizden daha düşük bedel beyan etmenizin istenmesi.
• Getiri, kira geliri veya kesin vatandaşlık onayı vaatleri. Vatandaşlık, değerlemeye dayalı bir belge dâhil resmî şartlara bağlıdır: bkz. değerleme raporu açıklaması.

Yetki belgeleri Ticaret Bakanlığının il müdürlüklerince düzenlenir, yenilenir ve iptal edilir (5. madde); bu nedenle kurallara aykırı davrandığını düşündüğünüz bir emlakçı hakkında başvurulacak makam, emlakçının bulunduğu ildeki müdürlüktür. Emlakçı ücretine ek olarak ödenen masraflar için alım masrafları açıklaması sayfasına bakın. Diğer rehberler satın alma süreci bölümümüzde yer alır.

Nasıl yardımcı olabiliriz

Turkey Property Desk yabancı alıcılara tam da bu adımlarda yardımcı olur: hangi belgelerin gerektiğini kontrol eder, yeminli tercüme ve noter onayını hazırlatır, tapu randevusunu alır, imzada tercümanlık yapar ve ikamet ya da vatandaşlık başvurusunu takip ederiz. Bize WhatsApp'tan yazın. Belirli bir mülkün hukuki kontrolü için bir avukata ve tapu müdürlüğüne başvurun.