Жылжымайтын мүлік саудасы туралы қағида бойынша уәкілеттік куәлігі, расталған хабарландырулар, міндетті шарттар және сыйақының заңды шегі.
Түркияда тек Сауда министрлігінен уәкілеттік куәлігін (yetki belgesi) алған кәсіпорындар ғана жылжымайтын мүлік агенті ретінде жұмыс істей алады; нөмірді министрліктің TTBS куәлік іздеу бетінен тексеруге болады. Интернеттегі хабарландырулар, соның ішінде Instagram, Facebook және WhatsApp-тағылар, министрліктің Электрондық хабарландыруларды растау жүйесі (EİDS) арқылы расталуы тиіс. Сату кезіндегі агент сыйақысы ҚҚС-сыз бағаның 4 пайызынан аспауы тиіс, делдалдық шартында басқаша көрсетілмесе, ол сатып алушы мен сатушы арасында тең бөлінеді, ал мүлікті көрсету тегін болуы тиіс.
Түркияда мүлік сатуда делдал болу — реттелетін қызмет түрі. Ресми газетте алғаш рет 2018 жылғы 5 маусымда жарияланған және содан бері бірнеше рет өзгертілген Жылжымайтын мүлік саудасы туралы қағидаға (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik) сәйкес, мұны тек Сауда министрлігінен уәкілеттік куәлігін (yetki belgesi) алған кәсіпорындар ғана жүзеге асыра алады. Бұл нұсқаулық шетелдік сатып алушыларға ештеңе төлемес бұрын агентті қалай тексеруге болатынын көрсетеді; ол Сауда министрлігі жариялаған қағида мәтіні мен министрліктің өз хабарламаларына негізделген және 2026 жылғы 19 қазанда тексерілген.
1. Уәкілеттік куәлігінің нөмірін сұраңыз
Қағиданың 5-бабында жылжымайтын мүлік саудасын уәкілеттік куәлігі бар кәсіпорындар жүзеге асыратыны айтылған. Куәлікті провинциялық сауда басқармасы министрліктің ақпараттық жүйесі (TTBS) арқылы береді, ол әр кәсіпорынға бөлек беріледі және басқаға берілмейді. Сондай-ақ қағидада уәкілетті кәсіпорындардың өзекті тізімі министрліктің сайтында жарияланатыны айтылған.
- Нөмірді алыңыз. Агенттен уәкілеттік куәлігінің нөмірі мен фирмалық атауын сұраңыз. Олар оны беруге міндетті: ол делдалдық шартында көрсетілуі тиіс (төменде қараңыз).
- Тексеріңіз. Сауда министрлігінің Жылжымайтын мүлік саудасы ақпараттық жүйесінің ttbs.gtb.gov.tr сайтындағы «Yetki Belgesi Sorgula» (куәлік іздеу) бетін пайдаланыңыз. Куәлік нөмірі, кәсіпорын атауы немесе провинция бойынша іздеуге болады.
- Салыстырыңыз. Нәтижедегі атау, мекенжай және нөмір сіз жұмыс істеп отырған кеңсеге және шартқа қол қоятын кәсіпорынға сәйкес келуі тиіс. Басқа кеңсенің немесе франчайзинг серіктесінің куәлігі — бұл басқа нәрсе.
Куәлік алу үшін кәсіпорын басқа шарттармен қатар өзінің кәсіби палатасында және салық органында жылжымайтын мүлік саудасы қызмет түрі ретінде тіркелуі тиіс, ал оның жауапты агенттерінің кемінде біреуінің 5-деңгейлі кәсіби біліктілік куәлігі (Seviye 5 mesleki yeterlilik belgesi) болуы тиіс. Жауапты агенттердің алаяқтық, құжатты қолдан жасау немесе сенімді теріс пайдалану сияқты тізімдегі қылмыстар үшін соттылығы болмауы тиіс.
2. Интернеттегі хабарландырулардың расталғанын тексеріңіз (EİDS)
2023 жылғы 31 тамыздағы өзгерістен бері мүлік хабарландыруларын жариялайтын платформалар хабарландыру берген адамның мүліктің иесі (немесе иесінің жақын туысы не жұбайы) екенін немесе иесінен уәкілеттік алғанын растауы тиіс. Сауда министрлігі мұны өзінің Электрондық хабарландыруларды растау жүйесі (Elektronik İlan Doğrulama Sistemi, EİDS) арқылы жүзеге асырады.
- Мүлік иесі агентке «EİDS Taşınmaz İlanı Yayınlama İzni İşlemleri» e-Devlet қызметі арқылы уәкілеттік береді. e-Devlet — Түркия үкіметінің онлайн қызметтер порталы.
- 2026 жылғы 22 тамыздағы баспасөз хабарламасында министрлік EİDS жеке басты және уәкілеттікті растау электронды түрде жарияланған барлық мүлік хабарландыруларын, соның ішінде Instagram, Facebook және WhatsApp-тағыларды қамтитынын мәлімдеді.
- Әлеуметтік желілердегі жазбаларда EİDS арқылы расталған хабарландырудың сілтемесі мен хабарландыру бағасы болуы тиіс. Министрлік талаптарға сай емес әлеуметтік желі хабарландырулары үшін 42 мүлік кәсіпорны мен 40 автокөлік дилеріне әрқайсысына 100 000 TL айыппұл салынғанын жариялады.
Сатып алушы ретінде сіз үшін бұл мынаны білдіреді: тек жеке хабарлама арқылы, расталған хабарландыру сілтемесінсіз және бағасыз ұсынылған мүлік — қауіп белгісі. Расталған хабарландыру сілтемесін сұраңыз.
3. Қажетті құжаттарды алыңыз
Қағидада уәкілетті агент пайдалануға міндетті жазбаша құжаттар белгіленген:
- Мүлікті көрсету құжаты (taşınmaz gösterme belgesi, 19-бап). Мүлікті сізге физикалық түрде немесе онлайн көрсету агенттің куәлік нөмірі және жауапты агенттің аты-жөні мен қолы көрсетілген кемінде екі данада құжатталуы тиіс. Агент мүлікті көрсеткені үшін ақы ала алмайды.
- Сатуға делдалдық шарты (alım satıma aracılık sözleşmesi, 16-бап), кемінде үш данада, әр тарапқа біреуден. Онда агенттің куәлік нөмірі мен мекенжайы, тараптардың жеке басы туралы мәліметтер (шетелдік сәйкестендіру нөмірі де жарамды), мүліктің құжаттағы мәліметтері, баға мен төлем тәсілі, агент сыйақысы, тіркеу алымы мен айналым қорының алымы сияқты алымдардың сатып алушы мен сатушы арасында қалай бөлінетіні және құзыретті сот немесе дауды баламалы шешу тәсілі көрсетілуі тиіс.
- Қол қойған барлық құжаттың көшірмелері. 14-бапта агент сізге құжаттарды оқуға жеткілікті уақыт беріп, олардың шарттарын түсіндіріп, қол қойылған әр құжаттың көшірмесін беруге міндетті екені айтылған. Толық түсінбеген кез келген нәрсенің жазбаша аудармасын алыңыз.
4. Сыйақы шегін біліңіз
| Ереже (20-бап) | Бұл нені білдіреді |
|---|---|
| Сату үшін ең жоғары сыйақы | Делдалдық шартындағы сату бағасының ҚҚС-сыз 4 пайызы |
| Кім төлейді | Делдалдық шартында басқаша көрсетілмесе, сатып алушы мен сатушы арасында тең бөлінеді |
| Бір мәміледе бірнеше агент | Тек бір сыйақы алынуы мүмкін; бірге жұмыс істейтін агенттер оны бөліседі |
| Қосымша қызметтер | Агент қатысты қызметтер де көрсетсе (зерттеу, жер тізілімі басқармасымен жұмыс және т.б.), бәрібір сол шектің ішінде тек бір сыйақы |
| Сыйақыға құқық қашан туындайды | Уәкілеттік шартындағы қызмет көрсетілген кезде |
4 пайыз — стандартты мөлшерлеме емес, жоғарғы шек. Нақты сыйақыны жазбаша келісіңіз. Сол бір сату үшін агент сыйақысына қосымша ақы қосатын «қызмет», «консалтинг» немесе «заңгерлік» пакеттерден сақ болыңыз.
5. Төлем: ешқашан агенттің жеке шотына емес
2026 жылғы 29 сәуірде қағидаға қауіпсіз төлем жүйесін енгізу үшін өзгеріс енгізілді. Баға толық немесе ішінара қолма-қол ақшамен, банк аударымымен немесе EFT арқылы төленетін жағдайда, ол ақшаны меншік ауысқан сәтте босататын жүйе арқылы өтуі тиіс. Пайдалану ақысы алынады; оның мөлшері мен оны кім төлейтіні қағиданың өзінде белгіленбеген, сондықтан банкіңізден сұраңыз. Сауда министрлігі басталу күнін бір рет 2026 жылғы 1 қазанға кейінге шегерді және 2026 жылғы 28 қыркүйекте міндетті басталу күні 2026 жылғы 1 желтоқсанға ауыстырылатынын жариялады. Қол қою күніңізде қандай тәртіп қолданылатынын жер тізілімі басқармасынан немесе банкіңізден сұраңыз.
Шетелдік сатып алушылар үшін түрік банкі беретін шетел валютасын сатып алу туралы куәлік (DAB) де қажет: қараңыз Түркияда шетелдік ретінде мүлік сатып алу.
Қауіп белгілері
- Куәлік нөмірі жоқ немесе нөмір TTBS іздеуіндегі кәсіпорынға сәйкес келмейді.
- Меншік жазбасын көрмей тұрып кепілақы төлеуге қысым жасау.
- EİDS арқылы расталған сілтемесі және бағасы жоқ хабарландырулар.
- Жеке шотқа төлеу немесе құжатта нақты төлейтін бағаңыздан төмен баға мәлімдеу туралы өтініш.
- Табыс, жалдау кірісі немесе азаматтықтың міндетті түрде мақұлданатыны туралы уәделер. Азаматтық ресми шарттарға, соның ішінде бағалауға негізделген куәлікке байланысты: қараңыз бағалау есебі туралы түсіндірме.
Уәкілеттік куәліктерін Сауда министрлігінің провинциялық басқармалары береді, жаңартады және жояды (5-бап), сондықтан ережені бұзып жатыр деп ойлаған агент туралы агенттің провинциясындағы басқармаға жүгіну керек. Агент сыйақысына қосымша шығындар туралы сатып алу шығындары туралы түсіндірме бетін қараңыз. Басқа нұсқаулықтар сатып алу рәсімі бөлімінде.
Біз қалай көмектесе аламыз
Turkey Property Desk шетелдік сатып алушыларға дәл осы кезеңдерде көмектеседі: қандай құжаттар қажет екенін тексереміз, ант берген аудармашының аудармасы мен нотариаттық куәландыруды дайындатамыз, жер тізіліміне жазамыз, қол қою кезінде аударма жасаймыз және тұруға рұқсат немесе азаматтық алу өтініштерін қадағалаймыз. Бізге WhatsApp арқылы өз тіліңізде жазыңыз. Нақты мүлікті заңдық тексеру үшін заңгерге және жер тізіліміне жүгініңіз.
Жиі қойылатын сұрақтар
Түрік жылжымайтын мүлік агентінің лицензиясы бар-жоғын қалай тексеремін?
Уәкілеттік куәлігінің нөмірін сұрап, оны Сауда министрлігінің TTBS куәлік іздеу бетінен (ttbs.gtb.gov.tr) іздеңіз. Кәсіпорынның атауы мен мекенжайы сіз жұмыс істейтін кеңсеге сәйкес келуі тиіс.
Түркияда жылжымайтын мүлік агентінің ең жоғары комиссиясы қанша?
Жылжымайтын мүлік саудасы туралы қағиданың 20-бабына сәйкес, сату үшін — делдалдық шартындағы бағаның ҚҚС-сыз 4 пайызы. Басқаша келісілмесе, сатып алушы мен сатушы оны тең бөліседі.
Агент мүлікті көрсеткені үшін менен ақы ала ма?
Жоқ. 19-бапта көрсету қызметі үшін ақы талап етуге болмайтыны айтылған, ал ол мүлікті көрсету құжатымен құжатталуы тиіс.
EİDS деген не?
Сауда министрлігінің Электрондық хабарландыруларды растау жүйесі. Ол хабарландыруды иесі немесе иесі e-Devlet арқылы уәкілеттік берген агент жариялағанын тексереді. Министрліктің айтуынша, ол барлық электрондық хабарландыруларды, соның ішінде әлеуметтік желілерді қамтиды.
Мүлікті тікелей иесінен сатып алсам, агентке сыйақы төлеуім керек пе?
Мүмкін. Егер агент уәкілеттік шарты кезінде мүлікті сізге көрсету құжатымен көрсетсе, 20-баптың 8-тармағы агентке сыйақы алу құқығын береді.
Бағаны агент арқылы төлеуім керек пе?
Жоқ. Қол қою күніңізде талап етілетін банк тәртібі арқылы төлеңіз. Сауда министрлігінің мәліметінше, 2026 жылғы сәуірде қағидаға енгізілген қауіпсіз төлем жүйесі 2026 жылғы 1 желтоқсаннан бастап міндетті болуы тиіс.
Бұл бет – жалпы ақпарат, құқықтық, салықтық немесе инвестициялық кеңес емес. Ережелер мен алымдар өзгереді; қол қоймас немесе төлемес бұрын әр қадамды жер тізілімімен (Tapu), заңгермен және лицензиясы бар жылжымайтын мүлік агентімен нақтылаңыз.
Ресми дереккөздер
- Сауда министрлігі: Жылжымайтын мүлік саудасы туралы қағида (жинақталған мәтін)
- Сауда министрлігі: TTBS – уәкілеттік куәлігін іздеу
- Сауда министрлігі: EİDS барлық электрондық хабарландыруларды, соның ішінде әлеуметтік желілерді қамтиды (2026 жылғы 22 тамыз)
- e-Devlet: EİDS мүлік хабарландыруына рұқсат беру қызметі
- Сауда министрлігі: Қауіпсіз төлем жүйесі 2026 жылғы 1 қазанға кейінге шегерілді (2026 жылғы 26 маусым)
- Сауда министрлігі: Қауіпсіз төлем жүйесінің басталуы 2026 жылғы 1 желтоқсанға ауыстырылды (2026 жылғы 28 қыркүйек)