Мүлікке инвестиция арқылы Түркия азаматтығы: ресми ережелер

Түркия шетел азаматына жылжымайтын мүлікке инвестиция салғаннан кейін «ерекше» жол арқылы азаматтыққа өтініш беруге мүмкіндік береді. Ереже қысқа, бірақ сатып алудың шынымен жарамды болатын-болмайтынын Тапу және кадастр бас басқармасы (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) белгілеген егжей-тегжейлі шарттар анықтайды. Бұл нұсқаулық 2026 жылғы қазандағы жағдай бойынша ресми ережені, жиі қиындық тудыратын шарттарды және қадамдардың ретін түсіндіреді.

Құқықтық ереже бір абзацта

Түркия азаматтығы туралы заңды қолдану туралы қағиданың 20-бабы 2-тармағының (b) тармақшасында, егер Қоршаған орта, қала құрылысы және климаттың өзгеруі министрлігі екі жағдайдың бірін растаса, шетелдік Президент шешімімен Түркия азаматтығын ала алатыны айтылған:

• адам кемінде 400 000 АҚШ доллары (немесе басқа шетел валютасындағы баламасы) тұратын жылжымайтын мүлікті сатып алған және жер тізіліміне «үш жыл бойы сатылмайды» деген белгі енгізілген; немесе
• адам нотариатта куәландырылған сату туралы уәде шарты (satış vaadi sözleşmesi) бойынша кемінде 400 000 АҚШ долларын алдын ала төлеген, және сол шартты үш жыл бойы басқаға бермеу немесе бұзбау туралы міндеттеме жер тізіліміне белгі ретінде енгізілген.

2023 жылғы 12 желтоқсаннан бастап мүлік не kat mülkiyeti немесе kat irtifakı бар дербес үй-жай (толық кондоминиум меншігі немесе құрылыс сервитуты, біздің салынып жатқан мүлік туралы нұсқаулықта түсіндірілген), не құрылыс жері ретінде тіркелген, үстінде пайдалануға рұқсаты (yapı kullanma izin belgesi) бар заңды тұрақты ғимараты бар жер учаскесі болуы тиіс. Сату туралы уәде шарттары тек kat mülkiyeti немесе kat irtifakı бар үй-жайлар үшін ғана жарамды.

400 000 долларлық шек 2022 жылғы 13 маусымда немесе одан кейін жасалған сатуларға және сату туралы уәде шарттарына қолданылады; бұрынғы күндерде шектер төменірек болған. Азаматтықтың өзі ешқашан автоматты түрде берілмейді: инвестиция куәлігі тек өтініш беруге жол ашады, оны кейін билік органдары, соның ішінде ұлттық қауіпсіздік пен қоғамдық тәртіп тұрғысынан бағалайды.

Не жарамайды

TKGM-нің шетелдік сатып алушыларға арналған ресми порталы (Your Key Türkiye) және оның жер тізілімі басқармаларына арналған нұсқаулығы бірқатар шектеулерді көрсетеді. Ең маңыздылары:

• 2023 жылғы 12 желтоқсаннан кейін сатып алынған бос жер және ауыл шаруашылығы жері.
• 2023 жылғы 1 ақпаннан кейін алынған мүліктегі үлестер (hisseli edinim). Бірнеше ортақ иеден бүкіл мүлікті сатып алуға болады; үлесті сатып алуға болмайды.
• Таймшерлер (devre mülk).
• Жетпей тұрған соманы сату туралы уәде шартымен толықтыру. Сатып алуларыңыз 400 000 долларға жетпесе, соманы сату туралы уәде шартымен толықтыра алмайсыз, ал сату туралы уәде жолы толық сомаға бір шартта жетуі тиіс.
• Жұбайыңыз, балаңыз немесе өз компанияңыз сияқты басқа адамның атына сатып алу. Тек өтініш берушінің өз атына жасалған сатып алулар ғана есептеледі.
• Шетелдік иелермен бұрыннан байланысты мүліктер: шетелдікке немесе инвестиция арқылы азаматтық алған адамға тіркелген мүлік, немесе осындай иенің соңғы үш жылда түрік тұлғасына немесе компаниясына берген қайталама нарықтағы мүлігі. Бұл сіз немесе жақын туыстарыңыз серіктес немесе басшы болып табылатын компанияға тіркелген мүлікке де қатысты. Мүлікті азаматтыққа өтініш үшін тек бір рет пайдалануға болады.
• Заң бойынша ипотекасы (kanuni ipotek) бар немесе меншікті өзгертуі мүмкін жазбалары, мысалы, қолданыстағы сату туралы уәде белгісі немесе қаралып жатқан сот ісі бар мүліктер.

Шекке жету үшін сату арқылы сатып алуға болатын мүліктер санына шектеу жоқ, және оларды бір күнде сатып алу міндетті емес.

Үш соманың әрқайсысы 400 000 долларға жетуі тиіс

Жер тізілімі инвестиция сомасын үш түрлі жолмен тексереді, және әрқайсысы шекке өз бетінше сай келуі тиіс:

1. Ресми сату шартындағы (resmi senet) мәлімделген баға немесе сату туралы уәде шартындағы баға.
2. Төлемдер: ақшаның сатушыға немесе сатуға орынды байланысы бар тарапқа түскенін көрсететін банк түбіртектері (dekont). Қолма-қол берілген ақша және тараптардың мәлімдемесі қабылданбайды; мүлікпен және тараптармен байланысы анық болса, SWIFT жазбасы қабылданады.
3. Сома анықтау куәлігі (Tutar Tespit Belgesi, TTB). Ол Капитал нарықтары кеңесі уәкілеттік берген бағалау компаниясының бағалау есебі негізінде жасалады және TKGM-нің Web Tapu/TADEBİS жүйесі арқылы электрондық түрде жіберіледі. Қағаз көшірмелер қабылданбайды, ал он екі айдан ескі TTB жаңартылуы тиіс.

Бұған қоса, баға үшін шетел валютасы Түркияда жұмыс істейтін банкке сатылуы тиіс (банк оны Орталық банкке сатады). Банк валюта сатып алу туралы куәлік (döviz alım belgesi, DAB) беріп, оны жер тізіліміне тіркелген электрондық пошта (KEP) арқылы жібереді; оны өзіңіз тапсыра алмайсыз. Шарттағы баға DAB негізінде түрік лирасымен жазылады, ал DAB сомасына ҚҚС, комиссия, алымдар немесе салықтар кірмеуі тиіс.

Сәйкестік куәлігі және келесі қадамдар

1. Мүлікті тексеріңіз. Меншік түрі, иелер тарихы және тізілімдегі жазбалар жоғарыдағы шарттарға сай келетінін жер тізілімінен растатыңыз. Сондай-ақ қараңыз: шетелдіктер қай жерде сатып ала алады.
2. Азаматтыққа арналған бағалауға тапсырыс беріңіз – TTB жер тізіліміне электрондық түрде жетуі үшін Web Tapu/TADEBİS арқылы.
3. Валютаны түрік банкіне сатыңыз және DAB-тың KEP арқылы дұрыс жер тізілімі басқармасына жіберілгеніне көз жеткізіңіз.
4. Жер тізілімінде қол қойыңыз. Сату кезінде (немесе кейін) үш жылдық міндеттеме бересіз және белгі енгізіледі. Түрік тілін білмесеңіз, аймақтық әділет комиссиясы немесе бірінші сатыдағы сот әділет комиссиясы уәкілеттік берген ант берген аудармашы қатысуы тиіс.
5. Инвестиция куәлігі. Жер тізілімі құжаттарды уәкілетті аймақтық басқармаға жібереді. Шарттар орындалса, ол Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi (жылжымайтын мүлікке инвестиция куәлігі, ағылшын тілінде жиі «certificate of conformity» – «сәйкестік куәлігі» деп аталады) береді және Көші-қонды басқару президенттігі мен Халық және азаматтық істері бас басқармасына хабарлайды. Сізге электрондық пошта арқылы хабарланады.
6. Тұруға рұқсат. Провинциялық көші-қон басқармасына инвесторға арналған тұруға рұқсат алу үшін өтініш бересіз (6458 заң, 31-бап, 1-тармақ, (j) тармақшасы).
7. Азаматтыққа өтініш. Содан кейін провинциялық халық және азаматтық істері басқармасына өтініш бересіз. Шетелдік жұбайыңызды және сіздің әрі жұбайыңыздың кәмелетке толмаған немесе асырауындағы шетелдік балаларыңызды қосуға болады. Құжаттар азаматтыққа өтініш берушілерге арналған құжаттар бетінде қарастырылған.

Құжаттар және ресми алым

Азаматтық құжаттары үшін Қағиданың 20-бабының 3-тармағында өтініш нысаны, төлқұжат, азаматтық хал актілері құжаттары (тиісінше неке, ажырасу немесе қайтыс болу туралы куәлік), отбасылық байланысты дәлелдейтін туу туралы куәлік немесе отбасы тізілімі және қызмет ақысын төлегені туралы түбіртек көрсетілген. Ерекше жол бойынша азаматтыққа өтініштің 2026 жылғы ақысы – Эдирне халық басқармасы 2026 жылғы 14 қаңтарда жариялағандай, 135,45 түрік лирасы.

Жер тізілімі үшін TKGM мыналарды көрсетеді: меншік құжатының деректері, төлқұжат (қажет болса аудармасымен), жақында түсірілген фотосуреті бар жеке деректер нысаны, TTB, ғимараттар үшін жер сілкінісінен міндетті сақтандыру, банк растаған түбіртек, DAB, тараптардың бірі түрік тілін білмесе ант берген аудармашы және, сіздің атыңыздан біреу әрекет етсе, TKGM-нің шетелде жасалған құжаттарға қойылатын талаптарына сай сенімхат.

Үш жылдық белгі

Міндеттеме тізілімде мүліктің сатып алынған (немесе белгі енгізілген) күннен бастап үш жыл бойы сатылмайтыны туралы белгі ретінде көрінеді. Үш жылдан кейін ол тек иесінің өтініші бойынша алынады. Егер иесі куәлік берілгеннен кейін оны ертерек алуды сұраса, жер тізілімі бұл туралы халық және азаматтық істері басқармасына дереу хабарлайды. Азаматтық туралы заңның 31-бабына сәйкес, жалған мәлімдемелер немесе жасырылған фактілер арқылы алынған азаматтық туралы шешімнің күші жойылады. Кейін сатқанда не болатыны туралы мүлікті сату және салықтар бетін қараңыз.

Біз қалай көмектесе аламыз

Turkey Property Desk шетелдік сатып алушыларға дәл осы кезеңдерде көмектеседі: қандай құжаттар қажет екенін тексереміз, ант берген аудармашының аудармасы мен нотариаттық куәландыруды дайындатамыз, жер тізіліміне жазамыз, қол қою кезінде аударма жасаймыз және тұруға рұқсат немесе азаматтық алу өтініштерін қадағалаймыз. Бізге WhatsApp арқылы өз тіліңізде жазыңыз. Нақты мүлікті заңдық тексеру үшін заңгерге және жер тізіліміне жүгініңіз.