Türkische Staatsbürgerschaft durch Immobilieninvestition: die amtlichen Regeln

Die Türkei erlaubt ausländischen Staatsangehörigen, nach einer Investition in Immobilien die Staatsbürgerschaft auf einem „außerordentlichen“ Weg zu beantragen. Die Regel ist kurz, doch die detaillierten Voraussetzungen der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) entscheiden darüber, ob ein Kauf tatsächlich zulässig ist. Dieser Ratgeber erklärt die amtliche Regel, Stand Oktober 2026, die Voraussetzungen, die am häufigsten Probleme bereiten, und die Reihenfolge der Schritte.

Die Rechtsregel in einem Absatz

Artikel 20(2)(b) der Verordnung zur Durchführung des Türkischen Staatsangehörigkeitsgesetzes besagt, dass ein Ausländer die türkische Staatsbürgerschaft durch Beschluss des Präsidenten erwerben kann, wenn das Ministerium für Umwelt, Urbanisierung und Klimawandel eines von zwei Dingen bestätigt:

• die Person hat eine Immobilie im Wert von mindestens 400.000 US-Dollar (oder dem Gegenwert in einer anderen Fremdwährung) gekauft, und im Grundbuch wurde ein Vermerk „drei Jahre lang nicht zu verkaufen“ eingetragen; oder
• die Person hat mindestens 400.000 US-Dollar im Voraus im Rahmen eines notariell beurkundeten Verkaufsversprechens (satış vaadi sözleşmesi) gezahlt, und eine Verpflichtung, diesen Vertrag drei Jahre lang weder zu übertragen noch aufzuheben, wurde im Grundbuch vermerkt.

Seit dem 12. Dezember 2023 muss die Immobilie entweder eine selbstständige Einheit mit kat mülkiyeti oder kat irtifakı sein (volles Wohnungseigentum oder Baudienstbarkeit, erklärt in unserem Ratgeber zum Kauf vom Plan), oder ein als Bauland eingetragenes Grundstück mit einem rechtmäßigen dauerhaften Gebäude, für das eine Nutzungsgenehmigung (yapı kullanma izin belgesi) vorliegt. Verkaufsversprechen sind nur für Einheiten mit kat mülkiyeti oder kat irtifakı zulässig.

Die Schwelle von 400.000 US-Dollar gilt für Verkäufe und Verkaufsversprechen, die am oder nach dem 13. Juni 2022 unterzeichnet wurden; für frühere Zeitpunkte galten niedrigere Schwellen. Die Staatsbürgerschaft selbst ist nie automatisch: Die Investitionsbescheinigung öffnet nur die Tür zu einem Antrag, den die Behörden dann prüfen, auch unter Gesichtspunkten der nationalen Sicherheit und öffentlichen Ordnung.

Was nicht zulässig ist

Das amtliche Portal der TKGM für ausländische Käufer (Your Key Türkiye) und ihr Leitfaden für die Grundbuchämter nennen eine Reihe von Ausschlüssen. Die wichtigsten sind:

• Unbebautes Land und landwirtschaftliche Flächen, die nach dem 12. Dezember 2023 gekauft wurden.
• Anteile an einer Immobilie (hisseli edinim), die nach dem 1. Februar 2023 erworben wurden. Eine ganze Immobilie von mehreren Miteigentümern zu kaufen, ist zulässig; einen Anteil zu kaufen, nicht.
• Timesharing (devre mülk).
• Auffüllen eines Fehlbetrags mit einem Verkaufsversprechen. Wenn Ihre Käufe unter 400.000 US-Dollar liegen, können Sie den Betrag nicht mit einem Verkaufsversprechen ergänzen, und beim Weg über ein Verkaufsversprechen muss der volle Betrag in einem Vertrag erreicht werden.
• Käufe auf den Namen einer anderen Person, etwa des Ehepartners, eines Kindes oder Ihrer eigenen Firma. Es zählen nur Käufe auf den eigenen Namen des Antragstellers.
• Immobilien, die bereits mit ausländischen Eigentümern verbunden sind: eine Immobilie, die auf einen Ausländer oder auf jemanden eingetragen ist, der die Staatsbürgerschaft durch Investition erlangt hat, oder eine gebrauchte Immobilie, die ein solcher Eigentümer in den letzten drei Jahren auf eine türkische Person oder Firma übertragen hat. Dasselbe gilt für Immobilien, die auf eine Firma eingetragen sind, deren Gesellschafter oder Geschäftsführer Sie oder Ihre nahen Angehörigen sind. Eine Immobilie kann nur einmal für einen Staatsbürgerschaftsantrag verwendet werden.
• Immobilien mit einer gesetzlichen Hypothek (kanuni ipotek) oder mit Eintragungen, die das Eigentum ändern könnten, etwa einem bestehenden Vermerk über ein Verkaufsversprechen oder einem anhängigen Rechtsstreit.

Die Zahl der Immobilien, die Sie durch Kauf erwerben dürfen, um die Schwelle zu erreichen, ist nicht begrenzt, und sie müssen nicht am selben Tag gekauft werden.

Drei Beträge müssen jeweils 400.000 US-Dollar erreichen

Das Grundbuchamt prüft den Investitionsbetrag auf drei getrennte Arten, und jeder Betrag muss die Schwelle für sich allein erreichen:

1. Der angegebene Preis in der amtlichen Kaufurkunde (resmi senet) oder der Preis im Verkaufsversprechen.
2. Die Zahlungen: Bankbelege (dekont), die zeigen, dass das Geld an den Verkäufer oder an eine Partei mit nachvollziehbarem Bezug zum Verkauf gegangen ist. Bar von Hand zu Hand gezahltes Geld und eine Erklärung der Parteien werden nicht akzeptiert; ein SWIFT-Beleg wird akzeptiert, wenn der Bezug zur Immobilie und zu den Parteien eindeutig ist.
3. Die Betragsfeststellungsbescheinigung (Tutar Tespit Belgesi, TTB). Sie wird auf Grundlage eines Wertgutachtens einer von der Kapitalmarktaufsicht zugelassenen Bewertungsfirma erstellt und elektronisch über das System Web Tapu/TADEBİS der TKGM übermittelt. Papierkopien werden nicht akzeptiert, und eine TTB, die älter als zwölf Monate ist, muss erneuert werden.

Zusätzlich müssen die Devisen für den Kaufpreis an eine in der Türkei tätige Bank verkauft werden (die sie an die Zentralbank weiterverkauft). Die Bank stellt eine Devisenankaufsbescheinigung (döviz alım belgesi, DAB) aus und sendet sie per registrierter E-Mail (KEP) an das Grundbuchamt; Sie können sie nicht selbst abgeben. Der Preis in der Urkunde wird auf Grundlage der DAB in türkischen Lira angegeben, und der DAB-Betrag darf keine Mehrwertsteuer, Provision, Gebühren oder Steuern enthalten.

Die Konformitätsbescheinigung und die nächsten Schritte

1. Immobilie prüfen. Lassen Sie sich vom Grundbuchamt bestätigen, dass Eigentumsart, Eigentümerhistorie und die Eintragungen im Grundbuch den oben genannten Voraussetzungen entsprechen. Siehe auch wo Ausländer kaufen dürfen.
2. Bewertung für die Staatsbürgerschaft über Web Tapu/TADEBİS beauftragen, damit die TTB elektronisch beim Grundbuchamt eingeht.
3. Devisen an eine türkische Bank verkaufen und sicherstellen, dass die DAB per KEP an das richtige Grundbuchamt gesendet wird.
4. Beim Grundbuchamt unterschreiben. Beim Verkauf (oder später) geben Sie die dreijährige Verpflichtung ab, und der Vermerk wird eingetragen. Wenn Sie kein Türkisch sprechen, muss ein vereidigter Dolmetscher anwesend sein, der von einer regionalen Justizkommission oder einer Justizkommission der Gerichte erster Instanz zugelassen ist.
5. Investitionsbescheinigung. Das Grundbuchamt sendet die Akte an die zuständige Regionaldirektion. Sind die Voraussetzungen erfüllt, stellt diese die Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi aus (Immobilieninvestitionsbescheinigung, im Englischen oft „certificate of conformity“ genannt) und benachrichtigt die Präsidentschaft für Migrationsverwaltung und die Generaldirektion für Personenstands- und Staatsangehörigkeitsangelegenheiten. Sie werden per E-Mail informiert.
6. Aufenthaltserlaubnis. Sie beantragen bei der Migrationsbehörde der Provinz die Aufenthaltserlaubnis für Investoren (Gesetz 6458, Artikel 31(1)(j)).
7. Antrag auf Staatsbürgerschaft. Anschließend stellen Sie den Antrag bei der Direktion für Personenstand und Staatsangehörigkeit der Provinz. Ihr ausländischer Ehepartner sowie die minderjährigen oder unterhaltsberechtigten ausländischen Kinder von Ihnen und Ihrem Ehepartner können einbezogen werden. Die Unterlagen werden unter Unterlagen für Staatsbürgerschaftsantragsteller behandelt.

Unterlagen und amtliche Gebühr

Für die Staatsbürgerschaftsakte nennt Artikel 20(3) der Verordnung ein Antragsformular, den Reisepass, Personenstandsurkunden (Heirats-, Scheidungs- oder Sterbeurkunde, je nach Fall), eine Geburtsurkunde oder einen Familienregisterauszug als Nachweis der Familienbeziehungen sowie einen Beleg über die Dienstleistungsgebühr. Die Gebühr für außerordentliche Staatsbürgerschaftsanträge beträgt 2026 135,45 türkische Lira, wie von der Personenstandsdirektion Edirne am 14. Januar 2026 veröffentlicht.

Für das Grundbuchamt nennt die TKGM die Grundbuchdaten, den Reisepass (bei Bedarf mit Übersetzung), das Formular zu den Identitätsdaten mit aktuellem Foto, die TTB, die Pflicht-Erdbebenversicherung für Gebäude, den von der Bank bestätigten Beleg, die DAB, einen vereidigten Dolmetscher, wenn eine Partei kein Türkisch spricht, und, wenn jemand für Sie handelt, eine Vollmacht, die den Vorschriften der TKGM für im Ausland erstellte Dokumente entspricht.

Der dreijährige Vermerk

Die Verpflichtung erscheint im Grundbuch als Vermerk, dass die Immobilie drei Jahre ab dem Erwerbs- (oder Vermerk-)Datum nicht verkauft wird. Nach drei Jahren wird er nur auf Antrag des Eigentümers gelöscht. Beantragt der Eigentümer die Löschung früher, nachdem die Bescheinigung ausgestellt wurde, informiert das Grundbuchamt umgehend die Direktion für Personenstand und Staatsangehörigkeit. Nach Artikel 31 des Staatsangehörigkeitsgesetzes wird ein durch falsche Angaben oder verschwiegene Tatsachen erlangter Einbürgerungsbeschluss aufgehoben. Was bei einem späteren Verkauf geschieht, lesen Sie unter Verkauf Ihrer Immobilie und Steuern.

Wie wir helfen können

Turkey Property Desk unterstützt ausländische Käufer genau bei diesen Schritten: Wir klären, welche Dokumente Sie benötigen, organisieren vereidigte Übersetzungen und notarielle Beglaubigungen, buchen den Termin beim Grundbuchamt, dolmetschen bei der Unterzeichnung und begleiten Anträge auf Aufenthaltserlaubnis oder Staatsbürgerschaft. Schreiben Sie uns per WhatsApp in Ihrer Sprache. Für die rechtliche Prüfung einer bestimmten Immobilie wenden Sie sich bitte an einen Anwalt und an das Grundbuchamt.