Kauf vom Plan in der Türkei: Rechtsrisiken und Prüfpunkte

Ein Kauf „vom Plan“ bedeutet, dass Sie eine Wohnung bezahlen, bevor das Gebäude fertig ist, manchmal sogar vor Baubeginn. In der Türkei ist das verbreitet, und das Gesetz bietet Käufern einen gewissen Schutz, doch dieser hängt davon ab, welche Art von Grundbuchtitel und Vertrag Sie erhalten. Dieser Ratgeber erklärt die türkischen Begriffe, die Regeln für Verbraucher und die zusätzlichen Voraussetzungen, wenn Sie den Kauf für die Staatsbürgerschaft nutzen möchten. Stand der Regeln: Oktober 2026.

Drei Stufen des Grundbuchtitels, die Sie kennen sollten

Das türkische Recht unterscheidet drei Situationen, und die Grundbuchurkunde (Tapu) zeigt, welche zutrifft:

Artikel 3 des Wohnungseigentumsgesetzes (Nr. 634) bestimmt, dass kat irtifakı auf Grundlage einer Nutzungsgenehmigung (yapı kullanma izin belgesi, allgemein iskan genannt), die für das gesamte Gebäude erteilt wird, in kat mülkiyeti umgewandelt wird. Die Umwandlung kann vom Grundstückseigentümer oder von jedem einzelnen Inhaber der Dienstbarkeit beantragt werden. Solange keine Nutzungsgenehmigung vorliegt, bleibt Ihr Titel auf der Stufe kat irtifakı.

Zwei Vertragswege für eine unfertige Wohnung

• Sofortige Übertragung des kat irtifakı. Der Bauträger überträgt Ihnen die Dienstbarkeit für Ihre Einheit beim Grundbuchamt. Ihr Name steht von Anfang an im Register.
• Notarielles Verkaufsversprechen (satış vaadi sözleşmesi). Der Bauträger verspricht, die Einheit später zu übertragen. Nach Artikel 26 des Grundbuchgesetzes kann ein notarieller Verkaufsversprechensvertrag auf Antrag einer der Parteien im Register vorgemerkt werden; wird der Verkauf nicht innerhalb von fünf Jahren nach der Vormerkung vollzogen, wird die Vormerkung automatisch gelöscht.

Eine nicht vorgemerkte private Vereinbarung, ein Reservierungsformular oder ein nur im Büro des Bauträgers unterzeichneter „Kaufvertrag“ ist kein Grundbuchvorgang. Nach den unten beschriebenen Verbraucherregeln ist ein solcher Vertrag bei Wohnungsverkäufen mit Vorauszahlung unwirksam.

Verbraucherschutz bei Wohnungen mit Vorauszahlung

Der Verbraucherleitfaden des Handelsministeriums zum Wohnungsverkauf mit Vorauszahlung (ön ödemeli konut satışı) legt für Käufer, die als Verbraucher handeln, folgende Regeln fest:

• Der Verkäufer darf einen Vorauszahlungsverkauf nicht vor Erhalt einer Baugenehmigung (yapı ruhsatı) abschließen.
• Sie müssen mindestens einen Tag vor der Unterzeichnung ein vorvertragliches Informationsformular mit Plänen und einer technischen Baubeschreibung erhalten.
• Der Verkauf ist nur wirksam, wenn er durch einen schriftlichen Vertrag zusammen mit der Eintragung des kat irtifakı auf Ihren Namen oder durch einen von einem Notar beurkundeten Verkaufsversprechensvertrag erfolgt. Andernfalls ist er unwirksam, und der Verkäufer darf keine Zahlung verlangen.
• Sie können innerhalb von 14 Tagen widerrufen, ohne Gründe anzugeben oder eine Vertragsstrafe zu zahlen.
• Sie können außerdem innerhalb von 24 Monaten ohne Angabe von Gründen kündigen; der Verkäufer kann dann Steuern und Gebühren sowie eine Entschädigung von bis zu 2, 4, 6 oder 8 Prozent des Preises verlangen, je nachdem, wie lange nach der Unterzeichnung Sie kündigen.
• Die Übergabe muss innerhalb von 48 Monaten nach Vertragsschluss erfolgen, sofern keine kürzere Frist vereinbart ist. Die Schlüsselübergabe ist keine rechtliche Übergabe: Übergabe bedeutet die Eintragung des kat mülkiyeti auf Ihren Namen oder die Eintragung des kat irtifakı plus die Übergabe einer bewohnbaren Wohnung.
• Bei Projekten mit 30 oder mehr Wohnungen muss der Verkäufer vor dem Verkauf eine Fertigstellungsversicherung oder eine andere anerkannte Sicherheit (Bankbürgschaft, Ratenzahlungssystem nach Baufortschritt oder verbundener Kredit) haben. Unter 30 Wohnungen ist diese Sicherheit nicht vorgeschrieben.

Staatsbürgerschaft und Kauf vom Plan

Wenn Sie einen Kauf vom Plan für die Staatsbürgerschaft durch Investition nutzen möchten, stellen die Staatsbürgerschaftsverordnung und die Generaldirektion für Grundbuch und Kataster (TKGM) strengere Bedingungen:

• Die Einheit muss bereits kat irtifakı oder kat mülkiyeti haben. Ein Projekt ohne kat irtifakı qualifiziert sich nicht, ebenso wenig ein unbebautes Grundstück, das nach dem 12. Dezember 2023 gekauft wurde.
• Beim Weg über das Verkaufsversprechen müssen mindestens 400.000 US-Dollar im Voraus gezahlt werden, spätestens am Datum des notariellen Vertrags, und zwar im Rahmen eines einzigen Vertrags. Zahlungen nach dem Vertragsdatum zählen nicht.
• Die Einheit muss zum Zeitpunkt der Verpflichtungserklärung auf den Namen der Partei eingetragen sein, die den Verkauf verspricht. Ein Versprechen, das auf einem anderen Versprechen beruht, wird nicht anerkannt.
• Die Verpflichtung, den Vertrag drei Jahre lang nicht zu übertragen oder aufzuheben, wird im Register vermerkt. Wird die Einheit später auf Sie übertragen, wird der verbleibende Teil der drei Jahre auf den neuen Titel übernommen.
• Eine Einheit im Eigentum der Bauträgergesellschaft wird nur anerkannt, wenn diese Gesellschaft die gesamte Bauinvestition durchgeführt hat, wie durch die Baugenehmigung oder den Dienstleistungsvertrag belegt.

Wird das Gebäude nicht fertiggestellt oder kann der Bauträger die Einheit nicht übertragen, kann neben Ihrem Geld auch Ihre Staatsbürgerschaftsakte betroffen sein.

Was Sie vor der Zahlung prüfen sollten

1. Grundbucheintrag. Besorgen Sie den aktuellen Grundbucheintrag. Prüfen Sie den Eigentümer, ob kat irtifakı begründet ist, sowie etwaige Hypotheken, Pfändungen, Klagen oder frühere Vormerkungen von Verkaufsversprechen.
2. Baugenehmigung. Verlangen Sie die yapı ruhsatı und prüfen Sie, ob das Projekt ihr entspricht.
3. Vertragsform. Bestehen Sie auf einem notariellen Verkaufsversprechensvertrag oder einer Übertragung beim Grundbuchamt, nicht auf einer privaten Vereinbarung.
4. Vormerkung. Lassen Sie das Verkaufsversprechen im Grundbuch vormerken.
5. Sicherheit. Fragen Sie bei Projekten mit 30 oder mehr Einheiten, welche Form der Sicherheit der Verkäufer hat, und lassen Sie sich dies schriftlich geben.
6. Übergabetermin und Vertragsstrafen. Prüfen Sie den Übergabetermin (höchstens 48 Monate) und was bei Überschreitung geschieht.
7. Zahlungen. Zahlen Sie nur über Banken. Bei Ausländern wird der Preis in Fremdwährung gezahlt, die an eine türkische Bank verkauft wird, und die Bank sendet die Devisenbescheinigung an das Grundbuchamt.
8. Nutzungsgenehmigung. Bleiben Sie nach der Fertigstellung dran, bis die iskan erteilt und Ihr Titel in kat mülkiyeti umgewandelt ist.

Die Lagebeschränkungen für Ausländer gelten auch für Wohnungen, die vom Plan gekauft werden; siehe Wo Ausländer kaufen dürfen.

Wie wir helfen können

Turkey Property Desk unterstützt ausländische Käufer genau bei diesen Schritten: Wir klären, welche Dokumente Sie benötigen, organisieren vereidigte Übersetzungen und notarielle Beglaubigungen, buchen den Termin beim Grundbuchamt, dolmetschen bei der Unterzeichnung und begleiten Anträge auf Aufenthaltserlaubnis oder Staatsbürgerschaft. Schreiben Sie uns per WhatsApp in Ihrer Sprache. Für die rechtliche Prüfung einer bestimmten Immobilie wenden Sie sich bitte an einen Anwalt und an das Grundbuchamt.