Immobilienkauf in der Türkei als Ausländer: Schritt für Schritt

Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses in der Türkei als Ausländer ist ein Verwaltungsverfahren beim Grundbuchamt, kein privates Notargeschäft. Zuständig ist die Generaldirektion für Grundbuch und Kataster (TKGM), die die örtlichen Grundbuchämter (tapu müdürlüğü) führt. Die Grundbuchurkunde selbst heißt Tapu. Nachfolgend die Reihenfolge der Schritte, wie sie das Portal der TKGM für ausländische Investoren, Your Key Türkiye, beschreibt, geprüft am 19. Oktober 2026.

Vorab: Dürfen Sie diese Immobilie kaufen?

Vor jeder Zahlung stehen drei Prüfungen:

• Ihre Staatsangehörigkeit. Kaufen dürfen nur Staatsangehörige der Länder, die per Präsidialbeschluss benannt sind. Die Liste wird nicht veröffentlicht, aber jedes Grundbuchamt kann Ihre Staatsangehörigkeit bestätigen. Siehe welche Staatsangehörigkeiten wo kaufen dürfen.
• Flächengrenzen. Eine ausländische Privatperson darf im ganzen Land höchstens 30 Hektar besitzen, und ausländisches Eigentum darf 10 Prozent der privat erwerbbaren Fläche eines Landkreises nicht überschreiten.
• Militär- und Sicherheitszonen. Laut TKGM sind die Daten zu militärischen Zonen in allen 81 Provinzen in das Grundbuch eingetragen, sodass das Grundbuchamt den Grundbucheintrag selbst prüft und keine gesonderte Anfrage beim Militär nötig ist. Für Immobilien in einer „besonderen Sicherheitszone“ ist eine Genehmigung des Provinzgouverneurs (valilik) erforderlich.

Wenn Sie Land ohne Gebäude kaufen (ein Grundstück oder einen Acker), müssen Sie innerhalb von zwei Jahren ein Bebauungsprojekt beim zuständigen Ministerium einreichen. Andernfalls wird das Land der Liquidation unterworfen.

Der Kauf Schritt für Schritt

1. Kauf vereinbaren und Grundbuch prüfen. Vereinbaren Sie den Preis mit dem Verkäufer und lassen Sie einen Anwalt den Grundbucheintrag auf Hypotheken, Pfändungen (haciz), Vermerke und die Art des Eigentums prüfen. Eine Einheit mit vollem Wohnungseigentum (kat mülkiyeti) unterscheidet sich von einer mit bloßer Baudienstbarkeit (kat irtifakı); zu unfertigen Gebäuden lesen Sie Risiken beim Kauf vom Plan. Ist ein Makler beteiligt, prüfen Sie zuerst dessen Ermächtigungsbescheinigung.
2. Identitätsnummern bereithalten. Seit dem 20. August 2019 benötigt jeder Ausländer bei einem Grundbuchgeschäft eine ausländische Identitätsnummer (YKN, beginnend mit 9). Haben Sie keine, beantragt das Grundbuchamt sie direkt bei der Migrationsbehörde. Laut der Unterlagenliste der TKGM kann das Geschäft mit einer türkischen Steuernummer fortgesetzt werden, wenn aus dem Migrationssystem keine Antwort kommt. Die Steuerverwaltung (GİB) bietet Ausländern in ihrem Digitalen Finanzamt einen Online-Antrag auf eine „potenzielle Steuer-ID-Nummer“ an.
3. Klären, ob Sie ein Wertgutachten brauchen. Laut dem Portal der TKGM ist die Pflicht zum Wertgutachten für gewöhnliche Käufe durch ausländische Privatpersonen abgeschafft. Wenn Sie für die Staatsbürgerschaft kaufen, ist eine Betragsfeststellungsbescheinigung (TTB) auf Grundlage eines Wertgutachtens erforderlich. Siehe Wertgutachten erklärt.
4. Kaufpreis bei einer türkischen Bank umtauschen. Bei Käufen durch ausländische Privatpersonen muss der Preis in US-Dollar oder einer anderen Fremdwährung an eine Bank verkauft werden, die eine Devisenankaufsbescheinigung (döviz alım belgesi, DAB) ausstellt. Die Bank sendet die DAB per registrierter elektronischer Post (KEP) an das Grundbuchamt. Sie können sie nicht persönlich vorlegen. Der Betrag in türkischen Lira auf der DAB ist der Kaufpreis, der in die Urkunde eingetragen wird. Laut TKGM gibt es keine allgemeine Ausnahme: Auch Inhaber einer langfristigen Aufenthaltserlaubnis und mit türkischen Staatsangehörigen verheiratete Ausländer benötigen eine DAB.
5. Antrag beim Grundbuchamt stellen. Sie oder der Verkäufer stellen den Antrag mit den unten aufgeführten Unterlagen, im Amt oder online über Web Tapu. Seit dem 1. Januar 2020 kann ein Verkauf auch bei einem anderen Grundbuchamt als dem am Ort der Immobilie abgewickelt werden, und die Berliner Vertretung der TKGM im Generalkonsulat bearbeitet ebenfalls Geschäfte. Fehlt etwas, informiert Sie das Amt per SMS.
6. Gebühren zahlen. Sobald die Akte vollständig ist, teilt Ihnen das Amt die Grundbuchgebühr (tapu harcı) und die Gebühr des Umlauffonds (döner sermaye) per SMS mit. Siehe Kaufnebenkosten erklärt.
7. Beim Termin unterschreiben. Nach der Zahlung erstellt das Amt die amtliche Urkunde (resmi senet) und teilt den Unterschriftstermin per SMS mit. Eine Partei, die kein Türkisch spricht, muss einen vereidigten Dolmetscher mitbringen: siehe vereidigter Dolmetscher beim Grundbuchamt.
8. Tapu erhalten. Nachdem beide Seiten unterschrieben haben, wird die Grundbuchurkunde dem Käufer oder dessen Vertreter ausgehändigt.

Unterlagen, die das Grundbuchamt verlangt

Das Portal Your Key Türkiye der TKGM nennt für den Kauf durch eine ausländische Privatperson folgende Unterlagen:

• die Grundbuchurkunde der Immobilie oder deren Grundbuchdaten;
• Reisepass oder nationaler Personalausweis mit Angabe der Staatsangehörigkeit, bei Bedarf mit türkischer Übersetzung (laut den FAQ der TKGM ist eine Übersetzung erforderlich, wenn das Dokument nicht in lateinischer Schrift ausgestellt ist);
• das Formular zur Erklärung der Identitätsdaten (Kimlik Bilgileri Beyan Formu) mit einem Foto, das in den letzten sechs Monaten aufgenommen wurde, 6 x 4 cm;
• die Bescheinigung der Gemeinde über den Verkehrswert der Immobilie (emlak rayiç değeri belgesi); die TKGM weist darauf hin, dass manche Gemeinden sie nicht mehr verlangen und der Wert bei der Antragstellung über Web Tapu teils online einsehbar ist;
• eine Police der Pflicht-Erdbebenversicherung für Gebäude (Wohnungen, Läden und Ähnliches);
• den von der Bank bestätigten Zahlungsbeleg und die von der Bank gesendete DAB;
• einen vereidigten Dolmetscher, wenn eine Partei kein Türkisch spricht;
• wenn Sie sich vertreten lassen, die Vollmacht. Eine im Ausland erstellte Vollmacht muss den Vorschriften der TKGM entsprechen: siehe Vollmacht aus dem Ausland;
• nur bei Käufen für die Staatsbürgerschaft: die von der Bewertungsfirma elektronisch übermittelte TTB.

Seit dem 5. September 2026 endet laut der Anstalt für Naturkatastrophenversicherung (DASK) die Erdbebenpolice des Verkäufers am Tag der Eintragung des Verkaufs. Der Käufer muss vor dem Geschäft eine Police auf seinen eigenen Namen abschließen, und das Grundbuchamt prüft dies.

Häufige Fehler, die Sie vermeiden sollten

• Eine hohe Anzahlung an Verkäufer oder Makler leisten, bevor Sie den Grundbucheintrag gesehen und die Ermächtigungsbescheinigung des Maklers geprüft haben.
• Ein Dokument unterschreiben, das Sie nicht haben übersetzen lassen. Die Urkunde ist auf Türkisch, besorgen Sie sich also vor dem Unterschriftstermin eine Übersetzung.
• Eine Vollmacht aus dem Ausland schicken, die nicht den Formvorschriften der TKGM entspricht (Foto, Siegel, Apostille oder konsularische Legalisation). Das Amt lehnt sie ab, und Sie müssen womöglich von vorn beginnen.
• Annehmen, dass der Kauf automatisch zu einer Aufenthaltserlaubnis oder Staatsbürgerschaft führt. Das sind gesonderte Anträge mit eigenen Voraussetzungen: siehe Aufenthaltserlaubnis für Immobilieneigentümer und Staatsbürgerschaft durch Immobilieninvestition.

Wo Sie nachfragen können

Für Fragen zu Geschäften von Ausländern nennt die Abteilung für Auslandsangelegenheiten der TKGM auf ihrer FAQ-Seite die E-Mail-Adresse [email protected], und Your Key Türkiye bietet Informationen in sechs Sprachen. Für die rechtliche Prüfung einer bestimmten Immobilie wenden Sie sich an einen unabhängigen Anwalt. Weitere Ratgeber finden Sie in unserem Bereich zum Kaufablauf.

Wie wir helfen können

Turkey Property Desk unterstützt ausländische Käufer genau bei diesen Schritten: Wir klären, welche Dokumente Sie benötigen, organisieren vereidigte Übersetzungen und notarielle Beglaubigungen, buchen den Termin beim Grundbuchamt, dolmetschen bei der Unterzeichnung und begleiten Anträge auf Aufenthaltserlaubnis oder Staatsbürgerschaft. Schreiben Sie uns per WhatsApp in Ihrer Sprache. Für die rechtliche Prüfung einer bestimmten Immobilie wenden Sie sich bitte an einen Anwalt und an das Grundbuchamt.