Түркияда чет элдик катары мүлк сатып алуу: кадам-кадамы менен

Түркияда чет элдик катары үй сатып алуу — нотариус аркылуу жеке келишим эмес, тапу башкармалыгы жүргүзгөн административдик жол-жобо. Ыйгарым укуктуу орган — Тапу жана кадастр башкы башкармалыгы (TKGM), ал жергиликтүү тапу башкармалыктарын (tapu müdürlüğü) башкарат. Менчик документинин өзү tapu деп аталат. Төмөндө кадамдардын тартиби TKGM мекемесинин чет элдик инвесторлор үчүн Your Key Türkiye порталы сүрөттөгөндөй берилди, 2026-жылдын 19-октябрында текшерилген.

Баштоодон мурун: бул мүлктү сатып ала аласызбы?

Кандайдыр бир төлөмдөн мурун үч нерсе текшерилет:

• Жарандыгыңыз. Президенттин чечими менен аталган өлкөлөрдүн жарандары гана сатып ала алат. Тизме жарыяланбайт, бирок каалаган тапу башкармалыгы сиздин жарандыгыңызды тастыктап бере алат. Караңыз: кайсы өлкөлөрдүн жарандары жана кайдан сатып ала алат.
• Аянт чектери. Бир чет элдик жеке адам бүт өлкө боюнча эң көп 30 гектарга ээлик кыла алат, ал эми чет элдиктердин менчиги райондун жеке менчикке өтүүгө мүмкүн болгон аянтынын 10 пайызынан ашпашы керек.
• Аскердик жана коопсуздук аймактары. TKGM билдиргендей, аскердик аймактар тууралуу маалымат бардык 81 провинцияда тапу реестрине киргизилген, ошондуктан тапу башкармалыгы менчик жазуусун өзү текшерет жана аскердик органдарга өзүнчө суроо-талап жөнөтүүнүн кереги жок. «Атайын коопсуздук аймагындагы» мүлк үчүн провинциянын губернаторунун (valilik) уруксаты керек.

Эгер имараты жок жер (участок же талаа) сатып алсаңыз, эки жылдын ичинде тиешелүү министрликке курулуш долбоорун тапшырышыңыз керек. Тапшырбасаңыз, жер ликвидацияга жатат.

Сатып алуу кадам-кадамы менен

1. Келишимди макулдашып, менчик жазуусун текшериңиз. Сатуучу менен баасын макулдашып, юристтен менчик жазуусун ипотека, камакка алуу (haciz), белгилер (аннотациялар) жана менчиктин түрү боюнча текшерүүнү сураныңыз. Толук кабат менчиги (kat mülkiyeti) бар батир курулуш сервитуту гана (kat irtifakı) бар батирден айырмаланат; бүтө элек имараттар үчүн курулуп жаткан мүлктүн тобокелдиктери баракчасын окуңуз. Эгер кыймылсыз мүлк агенти катышса, адегенде агенттин ыйгарым укук күбөлүгүн текшериңиз.
2. Идентификациялык номерлериңизди даярдаңыз. 2019-жылдын 20-августунан бери тапу операциясына катышкан ар бир чет элдикке чет элдиктин идентификациялык номери (YKN, 9 менен башталат) керек. Эгер ал сизде жок болсо, тапу башкармалыгы аны түздөн-түз миграция органынан сурайт. TKGM мекемесинин документтер тизмесинде айтылгандай, миграция системасынан жооп келбесе, операция түрк салык номери менен уланышы мүмкүн. Киреше администрациясы (GİB) өзүнүн Санариптик салык кеңсесинде чет элдиктер үчүн «потенциалдуу салык идентификациялык номерине» онлайн арыз берүү мүмкүнчүлүгүн сунуштайт.
3. Баалоо отчету керекпи же жокпу, чечиңиз. TKGM мекемесинин порталына ылайык, чет элдик жеке адамдардын кадимки сатып алуусунда баалоо отчетунун талабы жокко чыгарылган. Эгер жарандык үчүн сатып алсаңыз, баалоо отчетуна негизделген сумманы аныктоо күбөлүгү (TTB) талап кылынат. Караңыз: баалоо отчету тууралуу түшүндүрмө.
4. Бааны түрк банкында конвертациялаңыз. Чет элдик жеке адамдардын сатып алуусунда АКШ долларындагы же башка чет өлкө валютасындагы баа банкка сатылышы керек, банк валюта сатып алуу күбөлүгүн (döviz alım belgesi, DAB) берет. Банк DAB күбөлүгүн тапу башкармалыгына катталган электрондук почта (KEP) аркылуу жөнөтөт. Аны колдон алып келүүгө болбойт. DAB күбөлүгүндөгү түрк лирасындагы сумма келишимге сатуу баасы катары жазылат. TKGM жалпы бошотуу жок экенин билдирет: узак мөөнөттүү жашоого уруксаты барларга жана Түркиянын жарандарына үйлөнгөн чет элдиктерге да DAB керек.
5. Тапу башкармалыгына арыз бериңиз. Сиз же сатуучу төмөндө саналган документтер менен башкармалыкка же Web Tapu аркылуу онлайн кайрыласыз. 2020-жылдын 1-январынан бери сатуу мүлк жайгашкан жерден башка тапу башкармалыгында да жүргүзүлүшү мүмкүн, ошондой эле TKGM мекемесинин Башкы консулдуктагы Берлин өкүлчүлүгү да операцияларды жүргүзөт. Бир нерсе жетишпесе, башкармалык SMS аркылуу кабарлайт.
6. Алымдарды төлөңүз. Иш толук болгондон кийин башкармалык тапу алымын (tapu harcı) жана айланма фонд төлөмүн (döner sermaye) SMS аркылуу жөнөтөт. Караңыз: сатып алуу чыгымдары тууралуу түшүндүрмө.
7. Белгиленген убакта кол коюңуз. Төлөмдөн кийин башкармалык расмий келишимди (resmi senet) даярдап, кол коюу убактысын SMS аркылуу жөнөтөт. Түрк тилин билбеген тарап ант берген котормочуну алып келиши керек: караңыз тапу башкармалыгындагы ант берген котормочу.
8. Тапуну алыңыз. Эки тарап тең кол койгондон кийин менчик документи сатып алуучуга же анын өкүлүнө тапшырылат.

Тапу башкармалыгы талап кылган документтер

TKGM мекемесинин Your Key Türkiye порталы чет элдик жеке адамдын сатып алуусу үчүн төмөнкүлөрдү санайт:

• мүлктүн менчик документи же менчик маалыматтары;
• жарандыкты көрсөткөн паспорт же улуттук күбөлүк, зарыл болсо түрк тилине котормосу менен (TKGM мекемесинин көп берилүүчү суроолорунда документ латын алфавитинде болбосо, котормо талап кылынары айтылат);
• акыркы алты айда тартылган 6 x 4 см өлчөмүндөгү сүрөтү бар идентификациялык маалыматтар декларациясынын формасы (Kimlik Bilgileri Beyan Formu);
• муниципалитеттин мүлктүн рыноктук наркы тууралуу күбөлүгү (emlak rayiç değeri belgesi); TKGM айрым муниципалитеттер аны мындан ары талап кылбай турганын жана нарк кээде Web Tapu арызы учурунда онлайн көрүнүшү мүмкүн экенин белгилейт;
• имараттар (үйлөр, дүкөндөр жана ушул сыяктуулар) үчүн милдеттүү жер титирөөдөн камсыздандыруу полиси;
• банк тастыктаган төлөм квитанциясы жана банк жөнөткөн DAB;
• тараптардын бири түрк тилин билбесе, ант берген котормочу;
• эгер сизди бирөө өкүлчүлүк кылса, ишеним кат. Чет өлкөдө түзүлгөн ишеним кат TKGM мекемесинин эрежелерине жооп бериши керек: караңыз чет өлкөдөн ишеним кат;
• жарандык үчүн сатып алууда гана — баалоо фирмасы электрондук түрдө жөнөткөн TTB.

Табигый кырсыктардан камсыздандыруу институтунун (DASK) маалыматы боюнча, 2026-жылдын 5-сентябрынан тартып сатуучунун жер титирөө полиси сатуу катталган күнү аяктайт. Сатып алуучу операциядан мурун өз атына полис алышы керек, тапу башкармалыгы муну текшерет.

Кеңири таралган каталар

• Менчик жазуусун көрүп, агенттин ыйгарым укугун текшерүүдөн мурун сатуучуга же агентке чоң депозит төлөө.
• Которулбаган документке кол коюу. Келишим түрк тилинде, ошондуктан кол коюу күнүнө чейин котормосун алыңыз.
• Чет өлкөдөн TKGM мекемесинин форма эрежелерине (сүрөт, мөөр, апостиль же консулдук легалдаштыруу) жооп бербеген ишеним кат жөнөтүү. Башкармалык аны кабыл албайт, жана баарын кайра баштоого туура келиши мүмкүн.
• Сатып алуу автоматтык түрдө жашоого уруксат же жарандык берет деп ойлоо. Булар өз шарттары бар өзүнчө арыздар: караңыз мүлк ээлери үчүн жашоого уруксат жана мүлккө инвестиция аркылуу жарандык.

Кайдан сураса болот

Чет элдиктердин операциялары боюнча суроолор үчүн TKGM мекемесинин тышкы иштер бөлүмү көп берилүүчү суроолор барагында [email protected] электрондук дарегин берет, ал эми Your Key Türkiye алты тилде маалымат камтыйт. Белгилүү бир мүлктү укуктук жактан текшерүү үчүн көз карандысыз юристке кайрылыңыз. Дагы колдонмолор биздин сатып алуу жол-жобосу бөлүмүндө.

Биз кантип жардам бере алабыз

Turkey Property Desk чет элдик сатып алуучуларга дал ушул кадамдарда жардам берет: кандай документтер керек экенин текшеребиз, ант берген котормочунун котормосун жана нотариалдык күбөлөндүрүүнү даярдатабыз, тапу башкармалыгына жазабыз, кол коюуда котормочулук кылабыз жана жашоого уруксат же жарандык алуу арыздарын көзөмөлдөйбүз. Бизге WhatsApp аркылуу өз тилиңизде жазыңыз. Белгилүү бир мүлктү юридикалык текшерүү үчүн юристке жана тапу башкармалыгына кайрылыңыз.