شراء الأجنبي عقارًا في تركيا: خطوة بخطوة

شراء الأجنبي منزلًا في تركيا إجراء إداري يديره الطابو، وليس صفقة خاصة لدى كاتب عدل. والجهة المختصة هي المديرية العامة للطابو والسجل العقاري (TKGM)، التي تدير مديريات الطابو المحلية (tapu müdürlüğü). ويُسمّى سند الملكية نفسه الطابو (tapu). وفيما يلي ترتيب الخطوات كما تصفه بوابة TKGM للمستثمرين الأجانب Your Key Türkiye، وقد جرى التحقق منها في 19 أكتوبر 2026.

قبل أن تبدأ: هل يمكنك شراء هذا العقار؟

ثلاثة تحققات تسبق أي دفع:

• جنسيتك. لا يحق الشراء إلا لمواطني الدول المحددة بقرار رئاسي. القائمة غير منشورة، لكن أي مديرية طابو يمكنها تأكيد وضع جنسيتك. انظر أيّ الجنسيات يمكنها الشراء وأين.
• حدود المساحة. لا يجوز للفرد الأجنبي الواحد أن يملك أكثر من 30 هكتارًا في البلد كله، ولا يجوز أن تتجاوز ملكية الأجانب 10 بالمئة من المساحة القابلة للتملك الخاص في القضاء (المنطقة).
• المناطق العسكرية والأمنية. تقول TKGM إن بيانات المناطق العسكرية أُدخلت في السجل العقاري في جميع الولايات الـ 81، لذا يتحقق الطابو من قيد الملكية نفسه ولا حاجة إلى طلب منفصل إلى الجهات العسكرية. أما العقار الواقع داخل «منطقة أمنية خاصة» فيحتاج إلى إذن من الولاية (valilik).

إذا اشتريت أرضًا بلا بناء (قطعة أرض أو حقلًا)، فعليك تقديم مشروع تطوير إلى الوزارة المختصة خلال سنتين. وإن لم تفعل، تصبح الأرض خاضعة للتصفية.

الشراء خطوة بخطوة

1. اتفق على الصفقة وتحقق من السند. اتفق مع البائع على السعر، واطلب من محامٍ فحص قيد الملكية بحثًا عن الرهون والحجوزات (haciz) والشروح ونوع السند. فالوحدة ذات ملكية الطوابق الكاملة (kat mülkiyeti) تختلف عن الوحدة التي لها حق ارتفاق الطوابق فقط (kat irtifakı)؛ وللمباني غير المكتملة اقرأ مخاطر الشراء على المخطط. وإن كان هناك وسيط عقاري، فتحقق أولًا من شهادة تفويض الوسيط.
2. جهّز أرقام هويتك. منذ 20 أغسطس 2019 يحتاج كل أجنبي في معاملة لدى الطابو إلى رقم هوية أجنبي (YKN، يبدأ بالرقم 9). وإن لم يكن لديك رقم، تتقدم مديرية الطابو بطلبه مباشرة من سلطة الهجرة. وتقول قائمة وثائق TKGM إن المعاملة يمكن أن تستمر برقم ضريبي تركي إذا لم يصل رد من نظام الهجرة. وتتيح إدارة الإيرادات (GİB) عبر مكتبها الضريبي الرقمي طلبًا إلكترونيًا للأجانب للحصول على «رقم ضريبي محتمل».
3. قرّر هل تحتاج إلى تقرير تقييم. بحسب بوابة TKGM، أُلغي اشتراط تقرير التقييم في عمليات الشراء العادية للأفراد الأجانب. أما إن كنت تشتري بغرض الجنسية، فيُشترط الحصول على شهادة تحديد المبلغ (TTB) المستندة إلى تقرير تقييم. انظر شرح تقرير التقييم.
4. حوّل الثمن في بنك تركي. في عمليات شراء الأفراد الأجانب، يجب بيع الثمن بالدولار الأمريكي أو بعملة أجنبية أخرى لبنك، يُصدر شهادة شراء العملة الأجنبية (döviz alım belgesi، DAB). ويرسل البنك هذه الشهادة إلى مديرية الطابو عبر البريد الإلكتروني المسجّل (KEP)، ولا يمكنك إحضارها باليد. ومبلغ الليرة التركية المدوّن في الشهادة هو ثمن البيع الذي يُكتب في السند. وتقول TKGM إنه لا يوجد إعفاء عام: فحاملو تصاريح الإقامة طويلة الأمد والأجانب المتزوجون من مواطنين أتراك يحتاجون أيضًا إلى شهادة DAB.
5. قدّم الطلب إلى الطابو. تتقدم أنت أو البائع بالوثائق المذكورة أدناه، في المديرية أو إلكترونيًا عبر Web Tapu. ومنذ 1 يناير 2020 يمكن إجراء البيع في مديرية طابو غير التي يقع فيها العقار، كما تتولى ممثلية TKGM في القنصلية العامة في برلين إجراء المعاملات. وإن نقص شيء، تُبلغك المديرية برسالة SMS.
6. ادفع الرسوم. حين يكتمل الملف، ترسل المديرية برسالة SMS مبلغ رسم سند الملكية (tapu harcı) ورسم الصندوق الدوّار (döner sermaye). انظر شرح تكاليف الشراء.
7. وقّع في الموعد. بعد الدفع، تُعدّ المديرية السند الرسمي (resmi senet) وترسل موعد التوقيع برسالة SMS. وعلى الطرف الذي لا يتكلم التركية أن يحضر مترجمًا محلّفًا: انظر المترجم المحلّف في مديرية الطابو.
8. استلم الطابو. بعد توقيع الطرفين، يُسلَّم سند الملكية إلى المشتري أو إلى ممثله.

الوثائق التي يطلبها الطابو

تذكر بوابة Your Key Türkiye التابعة لـ TKGM ما يلي لشراء الفرد الأجنبي:

• سند ملكية العقار أو بيانات السند؛
• جواز السفر أو بطاقة الهوية الوطنية التي تُظهر الجنسية، مع ترجمة تركية عند الحاجة (تقول الأسئلة الشائعة لدى TKGM إن الترجمة مطلوبة إذا لم تكن الوثيقة بالحروف اللاتينية)؛
• استمارة إقرار بيانات الهوية (Kimlik Bilgileri Beyan Formu) مع صورة ملتقطة خلال الأشهر الستة الأخيرة، بمقاس 6 x 4 سم؛
• شهادة القيمة الرائجة للعقار من البلدية (emlak rayiç değeri belgesi)؛ وتشير TKGM إلى أن بعض البلديات لم تعد تطلبها، وأن القيمة يمكن أحيانًا رؤيتها إلكترونيًا أثناء التقديم عبر Web Tapu؛
• وثيقة تأمين إلزامي ضد الزلازل للمباني (المنازل والمحلات وما شابهها)؛
• إيصال الدفع المؤكَّد من البنك وشهادة DAB المرسلة من البنك؛
• مترجم محلّف إذا كان أحد الأطراف لا يتكلم التركية؛
• إذا مثّلك شخص آخر، الوكالة. ويجب أن تستوفي الوكالة المحررة في الخارج قواعد TKGM: انظر الوكالة من الخارج؛
• لعمليات الشراء بغرض الجنسية فقط، شهادة TTB التي ترسلها شركة التقييم إلكترونيًا.

منذ 5 سبتمبر 2026، وبحسب مؤسسة تأمين الكوارث الطبيعية (DASK)، تنتهي وثيقة تأمين الزلازل الخاصة بالبائع في يوم تسجيل البيع. ويجب على المشتري أن يستخرج وثيقة باسمه قبل المعاملة، ويتحقق الطابو من ذلك.

أخطاء شائعة ينبغي تجنّبها

• دفع عربون كبير للبائع أو الوسيط قبل أن ترى قيد الملكية وتتحقق من تفويض الوسيط.
• توقيع وثيقة لم تُترجم لك. فالسند باللغة التركية، لذا احصل على ترجمة قبل يوم التوقيع.
• إرسال وكالة من الخارج لا تستوفي قواعد الشكل لدى TKGM (الصورة، الختم، الأبوستيل أو التصديق القنصلي). سترفضها المديرية، وقد تضطر إلى البدء من جديد.
• الافتراض أن الشراء يمنحك الإقامة أو الجنسية تلقائيًا. فهذه طلبات منفصلة لها شروطها الخاصة: انظر تصريح الإقامة لمالكي العقارات والجنسية عبر الاستثمار العقاري.

أين تسأل

للأسئلة المتعلقة بمعاملات الأجانب، تذكر دائرة الشؤون الخارجية في TKGM عنوان البريد الإلكتروني [email protected] في صفحة الأسئلة الشائعة، وتقدّم Your Key Türkiye معلومات بست لغات. وللمراجعة القانونية لعقار محدد، استعن بمحامٍ مستقل. وتجد مزيدًا من الأدلة في قسم إجراءات الشراء لدينا.

كيف يمكننا المساعدة

تساعد Turkey Property Desk المشترين الأجانب في هذه الخطوات تحديدًا: نتحقق من المستندات التي تحتاجها، ونرتّب الترجمة المحلّفة والتصديق لدى كاتب العدل، ونحجز موعد الطابو، ونتولى الترجمة عند التوقيع، ونتابع طلبات الإقامة أو الجنسية. راسلنا عبر WhatsApp بلغتك. أما الفحص القانوني لعقار محدد، فيُرجى الاستعانة بمحامٍ ومراجعة الطابو.