أُلغي شرط التقييم العام للمشترين الأجانب؛ أما في الشراء بغرض الجنسية فتُشترط شهادة مستندة إلى تقييم (TTB).
تذكر بوابة Your Key Türkiye التابعة للمديرية العامة للطابو والسجل العقاري (TKGM) أن شرط تقرير التقييم في عمليات الشراء العادية للعقارات من قبل الأفراد الأجانب قد أُلغي. أما في عمليات الشراء المستخدمة للحصول على الجنسية التركية، فتُشترط شهادة تحديد المبلغ (TTB): وهي تستند إلى تقرير تقييم تعدّه شركة معتمدة من هيئة أسواق المال (SPK)، وتُرسل إلكترونيًا عبر Web Tapu/TADEBİS، وتسري لمدة اثني عشر شهرًا. وإذا كانت قيمة TTB أقل من الحد المطلوب للجنسية، يُرفض الطلب.
لسنوات، كان المشترون الأجانب في تركيا يسمعون الشيء نفسه: يجب أن تطلب تقرير تقييم (değerleme raporu، ويُسمى غالبًا تقرير ekspertiz) قبل أن يوافق الطابو على بيعك عقارًا. ولم تعد هذه هي القاعدة العامة. يشرح هذا الدليل ما تقوله اليوم المديرية العامة للطابو والسجل العقاري (TKGM)، حتى 19 أكتوبر 2026، ومتى يظل التقييم إلزاميًا.
الخلاصة
| نوع شرائك | هل يشترط الطابو التقييم؟ |
|---|---|
| شراء عادي من قبل فرد أجنبي (منزل، محل، أرض) | لا. تذكر بوابة Your Key Türkiye التابعة لـ TKGM أن العمل بتقرير التقييم في عمليات تملّك الأفراد الأجانب قد أُلغي. |
| شراء مستخدم للحصول على الجنسية التركية عن طريق الاستثمار | نعم. تُشترط شهادة تحديد المبلغ (TTB) المستندة إلى تقرير تقييم تعدّه شركة معتمدة من هيئة أسواق المال (SPK). |
ما زالت مواقع كثيرة لمكاتب عقارية تصف القاعدة القديمة. فإذا أصرّ أحد على أن تقرير التقييم إلزامي في شراء لا يتعلق بالجنسية، اطلب منه أن يشير إلى قاعدة TKGM السارية.
حالة الجنسية: شهادة TTB
في عمليات الشراء بغرض الجنسية، استحدثت TKGM شهادة تحديد المبلغ (Taşınmaz Edinim Sureti İle Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi، TTB). وتصفها TKGM على النحو التالي:
- من يعدّها. تُعدّ أي شركة تقييم معتمدة من هيئة أسواق المال (Sermaye Piyasası Kurulu، SPK) تقرير تقييم. وتُعدّ شهادة TTB ملحقًا بذلك التقرير في نظام معلومات التقييم التابع لـ TKGM، وهو TADEBİS.
- كيف تصل إلى الطابو. إلكترونيًا فقط، عبر TAKBİS/Web Tapu. وتقول TKGM إن شهادة TTB المقدَّمة ورقيًا لن تُعالَج، ولا يمكن تسليم تقارير التقييم يدويًا.
- كيف تطلبها. عبر Web Tapu/TADEBİS، باستخدام قائمة طلب تقرير تقييم لغرض الجنسية.
- ماذا تُظهر. مبلغ الاستثمار الذي يمكن للطابو قبوله لأغراض الجنسية لذلك العقار.
- الأساس القانوني. تعميم TKGM رقم 2024/2 بشأن تقارير التقييم في عمليات تملّك الأجانب (ساري المفعول منذ 1 مارس 2024) والتعميم رقم 2024/4 بشأن لائحة الجنسية. وتقول TKGM إن نظام TTB بدأ بتعديل على التعميم رقم 2024/4 في 9 ديسمبر 2024.
يجب أن يبلغ المبلغ الحد المطلوب ثلاث مرات
في حالة الجنسية، تتحقق TKGM من ثلاثة أرقام بشكل منفصل: السعر المُصرَّح به في السند (أو في عقد الوعد بالبيع)، ومجموع التحويلات المصرفية أو المدفوعات، والقيمة الواردة في شهادة TTB. ويجب أن يبلغ كل منها المبلغ الذي اشترطته لائحة الجنسية في تاريخ الشراء، وهو حاليًا 400,000 دولار أمريكي على الأقل. وتقول TKGM إنه في المعاملات المتعلقة بالجنسية بعد 13 يونيو 2024، يجب تأكيد مبلغ الاستثمار بشهادة TTB، وإذا كانت قيمة TTB أقل من المبلغ المطلوب، يُرفض الطلب. ولا يفيد ارتفاع السعر في العقد إذا جاء التقييم أقل. راجع الجنسية عن طريق الاستثمار العقاري لمعرفة الشروط الأخرى.
مدة السريان: اثنا عشر شهرًا
تذكر TKGM أن شهادة TTB تسري لمدة اثني عشر شهرًا من تاريخ إصدارها، وأن المدة بين الشهادة وطلب المعاملة المتعلقة بالجنسية يجب ألا تتجاوز اثني عشر شهرًا. وإذا مضى أكثر من اثني عشر شهرًا، يجب تجديد تقرير التقييم الذي تستند إليه الشهادة. وبعد تقديم الطلب، تبقى الشهادة سارية حتى إتمام تلك المعاملة. وإذا طلبت قيد إشارة التعهد المتعلق بالجنسية بعد أكثر من اثني عشر شهرًا من البيع، فلا يلزم تجديد شهادة TTB التي حصلت عليها عند البيع لهذا السبب وحده.
الاستثناءات والحالات الخاصة
- حين تكون جهة عامة أو إحدى شركاتها طرفًا في المعاملة، تقول TKGM إنه لا حاجة إلى تأكيد بشهادة TTB.
- اعتبارًا من 28 سبتمبر 2026، في المبيعات أو عقود الوعد بالبيع التي تجريها شركات الاستثمار العقاري (GYO) لغرض الجنسية، تقول TKGM إن الشركة يجب إما أن تقدم تقرير تقييم منشورًا على منصة الإفصاح العام (KAP) قبل المعاملة ويُظهر قيمة الوحدة، أو أن تطلب تقرير تقييم جديدًا مستندًا إلى TTB عبر Web Tapu/TADEBİS.
- إذا وُجدت لعقار ما شهادة TTB وتقرير تقييم أقدم من GEDAŞ معًا، تقول TKGM إن الأحدث هو المعتمد عادةً، لكن يجوز لمقدم الطلب طلب أيٍّ منهما، ولا تُجرى مقارنة بين القيمتين.
هل ما زال الحصول على تقييم في الشراء العادي مفيدًا؟
لم يعد الطابو يشترطه، لكن بعض المشترين يختارون الحصول على تقييم مستقل لمعرفة ما إذا كان السعر المطلوب معقولًا. وهذا قرار شخصي. وإذا قررت ذلك، فاستعن بشركة معتمدة من SPK. وتنشر SPK على موقعها قائمة بشركات التقييم العقاري المعتمدة مع بيانات الاتصال بها. كما توضح SPK أن التقييمات التي تُجرى خارج أسواق المال (مثلًا لأغراض الطابو أو الضرائب) تقع خارج نطاق رقابتها، وأن الشكاوى بشأنها تُقدَّم إلى جمعية خبراء التقييم الأتراك (TDUB).
تحدد الشركاتُ أتعابَ التقييم، لا TKGM، لذا لا توجد تعرفة رسمية يمكن ذكرها. اطلب عرض سعر مكتوبًا قبل الطلب.
ما لا يخبرك به التقييم
أدلة ذات صلة
- شراء عقار في تركيا بصفتك أجنبيًا: خطوة بخطوة
- تكاليف شراء عقار في تركيا
- مستندات طلب الجنسية بحسب البلد
- جميع الأدلة في قسم عملية الشراء
كيف يمكننا المساعدة
تساعد Turkey Property Desk المشترين الأجانب في هذه الخطوات تحديدًا: نتحقق من المستندات التي تحتاجها، ونرتّب الترجمة المحلّفة والتصديق لدى كاتب العدل، ونحجز موعد الطابو، ونتولى الترجمة عند التوقيع، ونتابع طلبات الإقامة أو الجنسية. راسلنا عبر WhatsApp بلغتك. أما الفحص القانوني لعقار محدد، فيُرجى الاستعانة بمحامٍ ومراجعة الطابو.
أسئلة شائعة
هل ما زال الأجانب يحتاجون إلى تقرير تقييم لشراء عقار في تركيا؟
ليس في عمليات الشراء العادية. تذكر بوابة TKGM أن العمل بتقرير التقييم للأفراد الأجانب قد أُلغي. ولا يُشترط إلا في الشراء المستخدم للحصول على الجنسية، على شكل شهادة TTB.
ما هي شهادة TTB؟
شهادة تحديد المبلغ لغرض الجنسية عن طريق العقار. تُعدّ استنادًا إلى تقرير تقييم صادر عن شركة معتمدة من SPK في نظام TADEBİS التابع لـ TKGM، وتُظهر مبلغ الاستثمار الذي يقبله الطابو لغرض الجنسية.
ما مدة سريان شهادة TTB؟
اثنا عشر شهرًا من تاريخ الإصدار. وإذا مضى أكثر من اثني عشر شهرًا قبل تقديم الطلب المتعلق بالجنسية، يجب تجديد تقرير التقييم الذي تستند إليه.
هل يمكنني إحضار تقرير التقييم ورقيًا إلى الطابو؟
لا. تقول TKGM إن شهادة TTB يجب أن تصل عبر النظام الإلكتروني، وإن الشهادة المقدَّمة ورقيًا لا تُعالَج.
ماذا لو كان التقييم أقل من السعر الذي دفعته؟
في حالة الجنسية، يجب أن يبلغ كلٌّ من سعر السند والمدفوعات وقيمة TTB المبلغ المطلوب. وتقول TKGM إن الطلب يُرفض إذا كانت قيمة TTB أقل منه.
من يمكنه إعداد تقرير تقييم لغرض الجنسية؟
أي شركة تقييم عقاري معتمدة من هيئة أسواق المال (SPK). وتنشر SPK قائمة الشركات المعتمدة على موقعها.
هذه الصفحة معلومات عامة، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو استثمارية. القواعد والرسوم تتغير؛ تأكد من كل خطوة لدى الطابو (Tapu) ومحامٍ ووسيط عقاري مرخَّص قبل أن توقّع أو تدفع.
المصادر الرسمية
- Your Key Türkiye (TKGM): شهادة تحديد المبلغ (TTB)
- Your Key Türkiye (TKGM): تملّك الأفراد الأجانب للعقارات (إلغاء التقييم)
- Your Key Türkiye (TKGM): الأسئلة الشائعة، القسمان 7 و10
- Your Key Türkiye (TKGM): دليل تملّك العقارات (مدة سريان TTB)
- هيئة أسواق المال (SPK): شركات التقييم العقاري – دليل تعريفي
- هيئة أسواق المال (SPK): قائمة بيانات الاتصال بشركات التقييم العقاري