Yabancı alıcılar için genel değerleme zorunluluğu kaldırılmıştır; vatandaşlık amaçlı alımlarda değerlemeye dayalı bir belge (TTB) gerekir.
TKGM'nin Your Key Türkiye portalına göre yabancı gerçek kişilerin olağan taşınmaz alımlarında değerleme raporu zorunluluğu kaldırılmıştır. Türk vatandaşlığı için kullanılan alımlarda tutar tespit belgesi (TTB) gerekir: bu belge, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı bir değerleme şirketinin değerleme raporuna dayanır, Web Tapu/TADEBİS üzerinden elektronik olarak gönderilir ve on iki ay geçerlidir. TTB değeri vatandaşlık eşiğinin altındaysa başvuru reddedilir.
Yıllarca Türkiye'deki yabancı alıcılara aynı şey söylendi: tapu müdürlüğü size bir taşınmaz satmadan önce değerleme raporu (çoğu zaman ekspertiz raporu olarak da anılır) yaptırmanız gerekir. Bu artık genel kural değildir. Bu rehber, tapu idaresinin (TKGM) 19 Ekim 2026 itibarıyla ne söylediğini ve değerlemenin hangi durumda hâlâ zorunlu olduğunu açıklar.
Özetle
| Alımınız | Tapu müdürlüğü değerleme istiyor mu? |
|---|---|
| Yabancı gerçek kişinin olağan alımı (konut, dükkân, arsa) | Hayır. TKGM'nin Your Key Türkiye portalına göre yabancı gerçek kişilerin edinimlerinde değerleme raporu uygulaması kaldırılmıştır. |
| Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı için kullanılan alım | Evet. SPK lisanslı bir değerleme şirketinin değerleme raporuna dayanan tutar tespit belgesi (TTB) gerekir. |
Pek çok emlak ofisinin internet sitesi hâlâ eski kuralı anlatmaktadır. Biri vatandaşlık amaçlı olmayan bir alımda değerleme raporunun zorunlu olduğunda ısrar ederse, güncel TKGM kuralını göstermesini isteyin.
Vatandaşlık durumu: TTB
TKGM, vatandaşlık amaçlı alımlar için Taşınmaz Edinim Sureti İle Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesini (TTB) getirmiştir. TKGM bu belgeyi şöyle tanımlar:
- Kim hazırlar? Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı herhangi bir değerleme şirketi bir değerleme raporu hazırlar. TTB, bu raporun eki olarak TKGM'nin değerleme bilgi sistemi TADEBİS'te düzenlenir.
- Tapu müdürlüğüne nasıl ulaşır? Yalnızca elektronik olarak, TAKBİS/Web Tapu üzerinden. TKGM'ye göre kâğıt üzerinde sunulan TTB işleme alınmaz ve değerleme raporları fiziken teslim edilemez.
- Nasıl talep edilir? Web Tapu/TADEBİS üzerinden, vatandaşlık için değerleme raporu talebi menüsü kullanılarak.
- Neyi gösterir? Tapu müdürlüğünün o taşınmaz için vatandaşlık amacıyla kabul edebileceği yatırım tutarını.
- Hukuki dayanak. Yabancıların edinimlerinde değerleme raporlarına ilişkin 2024/2 sayılı TKGM Genelgesi (1 Mart 2024'ten beri yürürlükte) ve vatandaşlık yönetmeliğine ilişkin 2024/4 sayılı Genelge. TKGM'ye göre TTB sistemi, 2024/4 sayılı Genelgede 9 Aralık 2024'te yapılan değişiklikle başlamıştır.
Tutar eşiğe üç kez ulaşmalıdır
Vatandaşlık için TKGM üç rakamı ayrı ayrı kontrol eder: tapuda (veya satış vaadi sözleşmesinde) beyan edilen bedel, banka havaleleri veya ödemelerin toplamı ve TTB'deki değer. Her biri, alım tarihinde vatandaşlık yönetmeliğinin öngördüğü tutara, yani şu anda en az 400.000 ABD dolarına ulaşmalıdır. TKGM'ye göre 13 Haziran 2024'ten sonraki vatandaşlıkla ilgili işlemlerde yatırım tutarının TTB ile teyit edilmesi gerekir ve TTB değeri gereken tutarın altındaysa başvuru reddedilir. Değerleme daha düşük çıkarsa sözleşmedeki yüksek bedel işe yaramaz. Diğer şartlar için taşınmaz yatırımıyla vatandaşlık sayfasına bakın.
Geçerlilik: on iki ay
TKGM'ye göre TTB, düzenlendiği tarihten itibaren on iki ay geçerlidir ve TTB ile vatandaşlıkla ilgili işlem başvurusu arasındaki süre on iki ayı geçmemelidir. On iki aydan fazla süre geçerse belgenin dayandığı değerleme raporu yenilenmelidir. Başvuru yapıldıktan sonra TTB, o işlem tamamlanana kadar geçerli kalır. Vatandaşlığa ilişkin taahhüt şerhini satıştan on iki aydan fazla süre sonra talep ederseniz, satışta alınan TTB'nin yalnızca bu nedenle yenilenmesi gerekmez.
İstisnalar ve özel durumlar
- TKGM'ye göre bir kamu kurumunun veya şirketlerinin işlemde taraf olduğu durumlarda TTB teyidine gerek yoktur.
- TKGM'ye göre 28 Eylül 2026'dan itibaren gayrimenkul yatırım ortaklıklarının (GYO) vatandaşlık amaçlı satış veya satış vaadi sözleşmelerinde, ortaklık ya işlemden önce Kamuyu Aydınlatma Platformunda (KAP) yayımlanmış ve bağımsız bölümün değerini gösteren bir değerleme raporu sunmalı ya da Web Tapu/TADEBİS üzerinden TTB'ye dayalı yeni bir değerleme raporu talep etmelidir.
- TKGM'ye göre bir taşınmaz için hem TTB hem de GEDAŞ tarafından hazırlanmış daha eski bir değerleme raporu varsa normalde en güncel olanı kullanılır; ancak başvuru sahibi bunlardan herhangi birini talep edebilir ve değerler arasında karşılaştırma yapılmaz.
Olağan bir alımda değerleme yaptırmaya yine de değer mi?
Tapu müdürlüğü artık değerleme istemiyor, ancak bazı alıcılar istenen fiyatın makul olup olmadığını görmek için bağımsız bir değerleme yaptırmayı tercih ediyor. Bu kişisel bir karardır. Yaptıracaksanız SPK lisanslı bir değerleme şirketiyle çalışın. SPK, lisanslı gayrimenkul değerleme şirketlerinin listesini iletişim bilgileriyle birlikte internet sitesinde yayımlar. SPK ayrıca sermaye piyasası dışında (örneğin tapu veya vergi amaçlı) yapılan değerlemelerin kendi denetimi dışında olduğunu ve bunlarla ilgili şikâyetlerin Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğine (TDUB) yapılacağını açıklar.
Değerleme ücretlerini TKGM değil şirketler belirler; bu nedenle verilebilecek resmî bir tarife yoktur. Sipariş vermeden önce yazılı teklif isteyin.
Değerlemenin size söylemedikleri
İlgili rehberler
- Yabancı olarak Türkiye'de taşınmaz almak: adım adım
- Türkiye'de taşınmaz alım masrafları
- Ülkelere göre vatandaşlık başvuru belgeleri
- Tüm rehberler satın alma süreci bölümümüzde
Nasıl yardımcı olabiliriz
Turkey Property Desk yabancı alıcılara tam da bu adımlarda yardımcı olur: hangi belgelerin gerektiğini kontrol eder, yeminli tercüme ve noter onayını hazırlatır, tapu randevusunu alır, imzada tercümanlık yapar ve ikamet ya da vatandaşlık başvurusunu takip ederiz. Bize WhatsApp'tan yazın. Belirli bir mülkün hukuki kontrolü için bir avukata ve tapu müdürlüğüne başvurun.
Sıkça sorulan sorular
Yabancıların Türkiye'de taşınmaz almak için hâlâ değerleme raporuna ihtiyacı var mı?
Olağan alımlarda hayır. TKGM'nin portalına göre yabancı gerçek kişiler için değerleme raporu uygulaması kaldırılmıştır. Yalnızca vatandaşlık için kullanılan alımlarda TTB şeklinde gereklidir.
TTB nedir?
Taşınmaz edinimi yoluyla vatandaşlık kazanımına esas tutar tespit belgesidir. SPK lisanslı bir değerleme şirketinin değerleme raporundan TKGM'nin TADEBİS sisteminde hazırlanır ve tapu müdürlüğünün vatandaşlık için kabul ettiği yatırım tutarını gösterir.
TTB ne kadar süre geçerlidir?
Düzenlendiği tarihten itibaren on iki ay. Vatandaşlıkla ilgili başvurudan önce on iki aydan fazla süre geçerse dayanak değerleme raporunun yenilenmesi gerekir.
Değerleme raporunu tapu müdürlüğüne kâğıt üzerinde götürebilir miyim?
Hayır. TKGM'ye göre TTB'nin elektronik sistem üzerinden ulaşması gerekir; kâğıt üzerinde sunulan TTB işleme alınmaz.
Değerleme ödediğim bedelden düşük çıkarsa ne olur?
Vatandaşlık için tapu bedeli, ödemeler ve TTB değerinin her biri gereken tutara ulaşmalıdır. TKGM'ye göre TTB değeri bunun altındaysa başvuru reddedilir.
Vatandaşlık için değerleme raporunu kim hazırlayabilir?
Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı herhangi bir gayrimenkul değerleme şirketi. SPK, lisanslı şirketlerin listesini internet sitesinde yayımlar.
Bu sayfa genel bilgi niteliğindedir; hukuki, vergisel veya yatırım tavsiyesi değildir. Kurallar ve ücretler değişebilir; imzalamadan veya ödeme yapmadan önce her adımı tapu müdürlüğü, bir avukat ve yetki belgeli bir emlak danışmanıyla teyit edin.
Resmî kaynaklar
- Your Key Türkiye (TKGM): Tutar tespit belgesi (TTB)
- Your Key Türkiye (TKGM): Yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimi (değerleme kaldırıldı)
- Your Key Türkiye (TKGM): Sıkça sorulan sorular, 7. ve 10. bölümler
- Your Key Türkiye (TKGM): Taşınmaz edinim rehberi (TTB geçerliliği)
- Sermaye Piyasası Kurulu (SPK): Gayrimenkul değerleme kuruluşları – tanıtım rehberi
- Sermaye Piyasası Kurulu (SPK): Gayrimenkul değerleme kuruluşları iletişim listesi