Wertgutachten (değerleme raporu) für ausländische Käufer

Jahrelang hörten ausländische Käufer in der Türkei dasselbe: Sie müssen ein Wertgutachten (değerleme raporu, oft ekspertiz-Bericht genannt) in Auftrag geben, bevor das Grundbuchamt (Tapu-Amt) Ihnen eine Immobilie verkauft. Das ist nicht mehr die allgemeine Regel. Dieser Ratgeber erklärt, was die Grundbuchbehörde (TKGM) heute, Stand 19. Oktober 2026, sagt und wann ein Wertgutachten weiterhin Pflicht ist.

Kurzfassung

Viele Makler-Websites beschreiben noch die alte Regel. Besteht jemand darauf, dass ein Wertgutachten bei einem Kauf ohne Staatsbürgerschaftsbezug Pflicht sei, bitten Sie ihn, die aktuelle Regel der TKGM zu nennen.

Der Fall Staatsbürgerschaft: die TTB

Für Käufe zum Erwerb der Staatsbürgerschaft hat die TKGM die Betragsfeststellungsbescheinigung (Taşınmaz Edinim Sureti İle Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi, TTB) eingeführt. Die TKGM beschreibt sie so:

• Wer sie erstellt. Jedes von der Kapitalmarktaufsicht (Sermaye Piyasası Kurulu, SPK) zugelassene Bewertungsunternehmen erstellt ein Wertgutachten. Die TTB wird als Anlage zu diesem Gutachten im Bewertungsinformationssystem der TKGM, TADEBİS, erstellt.
• Wie sie zum Grundbuchamt gelangt. Nur elektronisch, über TAKBİS/Web Tapu. Die TKGM sagt, dass eine auf Papier vorgelegte TTB nicht bearbeitet wird und Wertgutachten nicht physisch eingereicht werden können.
• Wie man sie beantragt. Über Web Tapu/TADEBİS, über den Menüpunkt für die Beantragung eines Wertgutachtens zum Erwerb der Staatsbürgerschaft.
• Was sie ausweist. Den Investitionsbetrag, den das Grundbuchamt für diese Immobilie für Zwecke der Staatsbürgerschaft anerkennen kann.
• Rechtsgrundlage. TKGM-Rundschreiben 2024/2 über Wertgutachten beim Erwerb durch Ausländer (in Kraft seit dem 1. März 2024) und Rundschreiben 2024/4 zur Staatsbürgerschaftsverordnung. Laut TKGM begann das TTB-System mit einer Änderung des Rundschreibens 2024/4 am 9. Dezember 2024.

Der Betrag muss den Schwellenwert dreifach erreichen

Für die Staatsbürgerschaft prüft die TKGM drei Zahlen getrennt: den in der amtlichen Urkunde (oder im Verkaufsversprechensvertrag) angegebenen Preis, die Summe der Banküberweisungen oder Zahlungen und den Wert in der TTB. Jede muss den Betrag erreichen, den die Staatsbürgerschaftsverordnung am Kaufdatum vorschrieb, derzeit mindestens 400.000 US-Dollar. Die TKGM sagt, dass bei Vorgängen mit Staatsbürgerschaftsbezug nach dem 13. Juni 2024 der Investitionsbetrag durch die TTB bestätigt werden muss und der Antrag abgelehnt wird, wenn der TTB-Wert unter dem erforderlichen Betrag liegt. Ein hoher Preis im Vertrag hilft nicht, wenn das Gutachten niedriger ausfällt. Zu den weiteren Voraussetzungen siehe Staatsbürgerschaft durch Immobilieninvestition.

Gültigkeit: zwölf Monate

Die TKGM gibt an, dass eine TTB zwölf Monate ab ihrem Ausstellungsdatum gültig ist und dass zwischen der TTB und dem Antrag auf den staatsbürgerschaftsbezogenen Vorgang nicht mehr als zwölf Monate liegen dürfen. Vergehen mehr als zwölf Monate, muss das der Bescheinigung zugrunde liegende Wertgutachten erneuert werden. Ist der Antrag gestellt, bleibt die TTB bis zum Abschluss dieses Vorgangs gültig. Beantragen Sie den Vermerk über die Staatsbürgerschaftsverpflichtung mehr als zwölf Monate nach dem Verkauf, muss die beim Verkauf eingeholte TTB nicht allein aus diesem Grund erneuert werden.

Ausnahmen und Sonderfälle

• Ist eine öffentliche Stelle oder eines ihrer Unternehmen an dem Vorgang beteiligt, ist laut TKGM keine Bestätigung durch eine TTB nötig.
• Ab dem 28. September 2026 muss bei Verkäufen oder Verkaufsversprechensverträgen von Immobilien-Investmentgesellschaften (GYO) zum Erwerb der Staatsbürgerschaft die Gesellschaft laut TKGM entweder ein vor dem Vorgang auf der Plattform für öffentliche Bekanntmachungen (KAP) veröffentlichtes Wertgutachten vorlegen, das den Wert der Einheit ausweist, oder über Web Tapu/TADEBİS ein neues TTB-gestütztes Wertgutachten beantragen.
• Liegen für eine Immobilie sowohl eine TTB als auch ein älteres Wertgutachten der GEDAŞ vor, wird laut TKGM normalerweise das jüngste verwendet; der Antragsteller kann aber jedes der beiden verlangen, und ein Vergleich der Werte findet nicht statt.

Lohnt sich ein Wertgutachten bei einem gewöhnlichen Kauf noch?

Das Grundbuchamt verlangt keines mehr, doch manche Käufer lassen ein unabhängiges Wertgutachten erstellen, um zu sehen, ob der geforderte Preis angemessen ist. Das ist eine private Entscheidung. Wenn Sie es tun, beauftragen Sie ein von der SPK zugelassenes Unternehmen. Die SPK veröffentlicht auf ihrer Website eine Liste der zugelassenen Immobilienbewertungsunternehmen mit Kontaktdaten. Die SPK erklärt außerdem, dass Bewertungen außerhalb des Kapitalmarkts (zum Beispiel für Grundbuch- oder Steuerzwecke) nicht ihrer Aufsicht unterliegen und Beschwerden darüber an den Verband der türkischen Bewertungssachverständigen (TDUB) zu richten sind.

Die Gebühren für Wertgutachten legen die Unternehmen fest, nicht die TKGM; einen offiziellen Tarif gibt es daher nicht. Holen Sie vor der Beauftragung ein schriftliches Angebot ein.

Was ein Wertgutachten nicht aussagt

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Wie wir helfen können

Turkey Property Desk unterstützt ausländische Käufer genau bei diesen Schritten: Wir klären, welche Dokumente Sie benötigen, organisieren vereidigte Übersetzungen und notarielle Beglaubigungen, buchen den Termin beim Grundbuchamt, dolmetschen bei der Unterzeichnung und begleiten Anträge auf Aufenthaltserlaubnis oder Staatsbürgerschaft. Schreiben Sie uns per WhatsApp in Ihrer Sprache. Für die rechtliche Prüfung einer bestimmten Immobilie wenden Sie sich bitte an einen Anwalt und an das Grundbuchamt.