العقارات على المخطط في تركيا: المخاطر القانونية وما يجب التحقق منه

الشراء «على المخطط» يعني دفع ثمن شقة قبل اكتمال المبنى، وأحيانًا قبل بدء البناء. وهذا شائع في تركيا، ويمنح القانون المشترين بعض الحماية، لكن هذه الحماية تتوقف على نوع الملكية والعقد الذي تحصل عليه. يشرح هذا الدليل المصطلحات التركية، وقواعد حماية المستهلك، والشروط الإضافية إذا كنت تخطط لاستخدام الشراء للحصول على الجنسية. القواعد كما هي في أكتوبر 2026.

ثلاث مراحل للملكية يجب أن تعرفها

يميّز القانون التركي بين ثلاث حالات، ويُظهر سند الملكية (الطابو، tapu) أيّها ينطبق:

تنص المادة 3 من قانون ملكية الطوابق (رقم 634) على أن حق ارتفاق الطوابق (kat irtifakı) يتحول إلى ملكية الطوابق (kat mülkiyeti) استنادًا إلى إذن الإشغال (yapı kullanma izin belgesi، المعروف عادةً باسم iskan) الصادر للمبنى بأكمله. ويمكن أن يطلب التحويل مالكُ الأرض أو أيٌّ من أصحاب حق الارتفاق. وإلى أن يصدر إذن الإشغال، تبقى ملكيتك في مرحلة حق ارتفاق الطوابق.

طريقتان للتعاقد على منزل غير مكتمل

• نقل حق ارتفاق الطوابق الآن. ينقل المطوّر إليك حق الارتفاق الخاص بوحدتك في الطابو. ويكون اسمك مسجلًا في السجل منذ البداية.
• وعد بالبيع موثّق لدى كاتب العدل (satış vaadi sözleşmesi). يتعهد المطوّر بنقل الوحدة لاحقًا. وبموجب المادة 26 من قانون الطابو، يمكن قيد عقد الوعد بالبيع الموثّق في السجل بناءً على طلب أي من الطرفين؛ وإذا لم يكتمل البيع خلال خمس سنوات من تاريخ القيد، يُشطب القيد تلقائيًا.

الاتفاق الخاص غير المقيّد في السجل، أو استمارة الحجز، أو «عقد البيع» الموقّع في مكتب المطوّر فقط، ليس معاملة طابو. وبموجب قواعد حماية المستهلك المذكورة أدناه، يكون مثل هذا العقد باطلًا في مبيعات المساكن المدفوعة مسبقًا.

حماية المستهلك في المساكن المدفوعة مسبقًا

يحدد دليل المستهلك الصادر عن وزارة التجارة بشأن مبيعات المساكن المدفوعة مسبقًا (ön ödemeli konut satışı) القواعد التالية للمشترين بصفتهم مستهلكين:

• لا يجوز للبائع توقيع عقد بيع بالدفع المسبق قبل الحصول على رخصة البناء (yapı ruhsatı).
• يجب أن تستلم استمارة المعلومات السابقة للتعاقد قبل يوم واحد على الأقل من التوقيع، مع المخططات وقائمة المواصفات الفنية.
• لا يكون البيع صحيحًا إلا إذا تم بعقد مكتوب مقترن بتسجيل حق ارتفاق الطوابق باسمك، أو بـعقد وعد بالبيع ينظّمه كاتب العدل. وفي غير ذلك يكون باطلًا، ولا يجوز للبائع طلب أي دفعة.
• يحق لك الانسحاب خلال 14 يومًا دون إبداء سبب أو دفع غرامة.
• يحق لك أيضًا فسخ العقد خلال 24 شهرًا دون إبداء سبب؛ وعندها يجوز للبائع المطالبة بالضرائب والرسوم إضافة إلى تعويض يصل إلى 2 أو 4 أو 6 أو 8 بالمئة من الثمن، بحسب المدة التي مضت بين التوقيع والفسخ.
• يجب أن يتم التسليم خلال 48 شهرًا من تاريخ العقد ما لم يُتفق على مدة أقصر. وتسليم المفاتيح ليس تسليمًا قانونيًا: فالتسليم يعني تسجيل ملكية الطوابق باسمك، أو تسجيل حق ارتفاق الطوابق مع تسليم منزل صالح للسكن.
• في المشاريع التي تضم 30 منزلًا أو أكثر، يجب أن يكون لدى البائع تأمين إتمام البناء أو أي شكل آخر مقبول من الضمانات (خطاب ضمان بنكي، أو نظام دفع على مراحل، أو قرض مرتبط) قبل البيع. وفيما دون 30 منزلًا لا يكون هذا الضمان إلزاميًا.

الجنسية والشراء على المخطط

إذا أردت استخدام الشراء على المخطط للحصول على الجنسية عن طريق الاستثمار، فإن لائحة الجنسية والطابو يضيفان شروطًا أكثر صرامة:

• يجب أن يكون للوحدة مسبقًا حق ارتفاق طوابق أو ملكية طوابق. والمشروع الذي ليس له حق ارتفاق طوابق لا يؤهل، وكذلك الأرض الخالية المشتراة بعد 12 ديسمبر 2023.
• في حالة الوعد بالبيع، يجب دفع 400,000 دولار أمريكي على الأقل مقدمًا، في موعد لا يتجاوز تاريخ العقد الموثّق لدى كاتب العدل، وفي عقد واحد فقط. والمدفوعات بعد تاريخ العقد لا تُحتسب.
• يجب أن تكون الوحدة مسجلة باسم الطرف الواعد بالبيع عند تقديم التعهد. ولا يُقبل وعد مبني على وعد آخر.
• يُقيَّد في السجل التعهد بعدم نقل العقد أو فسخه لمدة ثلاث سنوات. وعندما تُنقل الوحدة إليك لاحقًا، تُرحَّل المدة المتبقية من السنوات الثلاث إلى سند الملكية الجديد.
• لا تُقبل الوحدة المملوكة لشركة التطوير إلا إذا كانت تلك الشركة قد نفذت استثمار البناء بالكامل، كما يتبين من رخصة البناء أو عقد الخدمة.

إذا لم يكتمل المبنى، أو لم يتمكن المطوّر من نقل الوحدة، فقد يتأثر ملف جنسيتك إضافة إلى أموالك.

ما يجب التحقق منه قبل الدفع

1. سجل سند الملكية. احصل على سجل الطابو الحالي. تحقق من المالك، ومن إنشاء حق ارتفاق الطوابق، ومن وجود أي رهون أو حجوزات أو دعاوى أو قيود سابقة لوعود بالبيع.
2. رخصة البناء. اطلب رخصة البناء (yapı ruhsatı) وتحقق من مطابقة المشروع لها.
3. شكل العقد. أصرّ على عقد وعد بالبيع موثّق لدى كاتب العدل أو على نقل في الطابو، لا على اتفاق خاص.
4. القيد في السجل. اطلب قيد الوعد بالبيع على سند الملكية.
5. الضمان. في المشاريع التي تضم 30 وحدة أو أكثر، اسأل عن شكل الضمان الذي لدى البائع واحصل عليه كتابيًا.
6. موعد التسليم والغرامات. تحقق من موعد التسليم (48 شهرًا كحد أقصى) ومما يحدث إذا فات الموعد.
7. المدفوعات. ادفع عبر البنوك فقط. بالنسبة للأجانب، يُدفع الثمن بعملة أجنبية تُباع لبنك تركي، ويرسل البنك شهادة الصرف إلى الطابو.
8. إذن الإشغال. بعد الإنجاز، تابع حتى يصدر إذن الإشغال (iskan) وتتحول ملكيتك إلى ملكية الطوابق.

قيود الموقع المفروضة على الأجانب تنطبق أيضًا على المنازل المباعة على المخطط؛ راجع أين يمكن للأجانب الشراء.

كيف يمكننا المساعدة

تساعد Turkey Property Desk المشترين الأجانب في هذه الخطوات تحديدًا: نتحقق من المستندات التي تحتاجها، ونرتّب الترجمة المحلّفة والتصديق لدى كاتب العدل، ونحجز موعد الطابو، ونتولى الترجمة عند التوقيع، ونتابع طلبات الإقامة أو الجنسية. راسلنا عبر WhatsApp بلغتك. أما الفحص القانوني لعقار محدد، فيُرجى الاستعانة بمحامٍ ومراجعة الطابو.