Turkiyada qurilish bosqichidagi mulk: huquqiy xavflar va tekshiruvlar

„Qurilish bosqichida“ (off-plan) sotib olish bino tugallanishidan oldin, baʼzan qurilish boshlanishidan ham oldin kvartira uchun toʻlashni anglatadi. Turkiyada bu keng tarqalgan va qonun xaridorlarga maʼlum darajada himoya beradi, biroq himoya qanday mulk huquqi va shartnoma olishingizga bogʻliq. Ushbu qoʻllanma turkcha atamalarni, isteʼmolchilar uchun qoidalarni va xaridni fuqarolik uchun ishlatishni rejalashtirsangiz qoʻshimcha shartlarni tushuntiradi. Qoidalar 2026-yil oktabr holatiga koʻra.

Bilishingiz kerak boʻlgan mulk huquqining uch bosqichi

Turk qonunchiligi uchta holatni ajratadi va mulk hujjati (tapu) qaysi biri amal qilishini koʻrsatadi:

Kvartiraga mulk huquqi toʻgʻrisidagi qonunning (634-son) 3-moddasida kat irtifakı butun bino uchun berilgan foydalanishga ruxsatnoma asosida (yapı kullanma izin belgesi, odatda iskan deb ataladi) kat mülkiyetiga aylantirilishi aytilgan. Aylantirishni yer egasi yoki servitut egalaridan istalgan biri soʻrashi mumkin. Foydalanishga ruxsatnoma boʻlmaguncha, mulk huquqingiz kat irtifakı bosqichida qoladi.

Qurilishi tugallanmagan uy uchun shartnoma tuzishning ikki usuli

• Kat irtifakını hozir oʻtkazish. Quruvchi obyektingiz uchun servitutni tapu idorasida sizga oʻtkazadi. Ismingiz boshidanoq reyestrda boʻladi.
• Notarial tasdiqlangan sotish vaʼdasi (satış vaadi sözleşmesi). Quruvchi obyektni keyinroq oʻtkazishga vaʼda beradi. Tapu toʻgʻrisidagi qonunning 26-moddasiga koʻra, notarial tasdiqlangan sotish vaʼdasi shartnomasi istalgan tomonning iltimosiga koʻra reyestrga qayd etilishi mumkin; agar sotuv qayddan keyin besh yil ichida yakunlanmasa, qayd avtomatik ravishda oʻchiriladi.

Qayd etilmagan xususiy kelishuv, bron qilish shakli yoki faqat quruvchi ofisida imzolangan „sotuv shartnomasi“ tapu bitimi hisoblanmaydi. Quyidagi isteʼmolchilar qoidalariga koʻra, bunday shartnoma oldindan toʻlovli uy-joy sotuvlari uchun haqiqiy emas.

Oldindan toʻlovli uy-joyda isteʼmolchilar himoyasi

Savdo vazirligining oldindan toʻlovli uy-joy sotuvi (ön ödemeli konut satışı) boʻyicha isteʼmolchilar qoʻllanmasi isteʼmolchi sifatida harakat qiluvchi xaridorlar uchun quyidagi qoidalarni belgilaydi:

• Sotuvchi qurilish ruxsatnomasini olishdan oldin (yapı ruhsatı) oldindan toʻlovli sotuvni imzolashi mumkin emas.
• Siz imzolashdan kamida bir kun oldin rejalar va texnik tavsiflar roʻyxati bilan shartnomadan oldingi axborot shaklini olishingiz kerak.
• Sotuv faqat kat irtifakını sizning nomingizga roʻyxatdan oʻtkazish bilan birga yozma shartnoma orqali yoki notarius tomonidan tuzilgan sotish vaʼdasi shartnomasi orqali amalga oshirilgandagina haqiqiy hisoblanadi. Aks holda u haqiqiy emas va sotuvchi hech qanday toʻlov talab qila olmaydi.
• Siz sabab koʻrsatmasdan yoki jarima toʻlamasdan 14 kun ichida voz kechishingiz mumkin.
• Shuningdek, sabab koʻrsatmasdan 24 oy ichida shartnomani bekor qilishingiz mumkin; bu holda sotuvchi soliq va yigʻimlarni hamda imzolagandan keyin qancha vaqt oʻtib bekor qilganingizga qarab narxning 2, 4, 6 yoki 8 foizigacha kompensatsiya talab qilishi mumkin.
• Qisqaroq muddat kelishilmagan boʻlsa, topshirish shartnomadan boshlab 48 oy ichida amalga oshirilishi kerak. Kalitlarni topshirish qonuniy topshirish emas: topshirish kat mülkiyetini sizning nomingizga roʻyxatdan oʻtkazishni yoki kat irtifakını roʻyxatdan oʻtkazish va yashashga yaroqli uyni topshirishni anglatadi.
• 30 va undan ortiq uyli loyihalarda sotuvchi sotishdan oldin qurilishni yakunlash sugʻurtasiga yoki boshqa qabul qilingan kafolat shakliga (bank kafolat xati, bosqichma-bosqich toʻlov tizimi yoki bogʻlangan kredit) ega boʻlishi kerak. 30 tadan kam uyda bu kafolat majburiy emas.

Fuqarolik va qurilish bosqichidagi xaridlar

Agar qurilish bosqichidagi xaridni investitsiya orqali fuqarolik uchun ishlatmoqchi boʻlsangiz, fuqarolik nizomi va Tapu va Kadastr Bosh boshqarmasi (TKGM) qatʼiyroq shartlar qoʻshadi:

• Obyektda allaqachon kat irtifakı yoki kat mülkiyeti boʻlishi kerak. Kat irtifakı boʻlmagan loyiha mos kelmaydi, 2023-yil 12-dekabrdan keyin sotib olingan boʻsh yer ham mos kelmaydi.
• Sotish vaʼdasi yoʻlida kamida 400 000 AQSH dollari oldindan toʻlanishi kerak, notarial shartnoma sanasidan kechiktirmay va bitta yagona shartnomada. Shartnoma sanasidan keyingi toʻlovlar hisobga olinmaydi.
• Majburiyat berilayotganda obyekt sotishga vaʼda bergan tomon nomida roʻyxatdan oʻtgan boʻlishi kerak. Boshqa vaʼdaga asoslangan vaʼda qabul qilinmaydi.
• Shartnomani uch yil davomida oʻtkazmaslik yoki bekor qilmaslik majburiyati reyestrga qayd etiladi. Keyinchalik obyekt sizga oʻtkazilganda, uch yilning qolgan qismi yangi mulk hujjatiga koʻchiriladi.
• Quruvchi kompaniyaga tegishli obyekt faqat qurilish ruxsatnomasi yoki xizmat shartnomasida koʻrsatilganidek, ushbu kompaniya butun qurilish investitsiyasini amalga oshirgan boʻlsagina qabul qilinadi.

Agar bino tugallanmasa yoki quruvchi obyektni oʻtkaza olmasa, pulingiz bilan birga fuqarolik ishingizga ham taʼsir qilishi mumkin.

Toʻlashdan oldin nimani tekshirish kerak

1. Mulk hujjati yozuvi. Joriy tapu yozuvini oling. Egasini, kat irtifakı belgilanganini hamda har qanday ipoteka, hibsga olish, sud daʼvolari yoki avvalgi sotish vaʼdasi qaydlarini tekshiring.
2. Qurilish ruxsatnomasi. Yapı ruhsatını soʻrang va loyiha unga mos kelishini tekshiring.
3. Shartnoma shakli. Xususiy kelishuv emas, balki notarial tasdiqlangan sotish vaʼdasi shartnomasi yoki tapu idorasida oʻtkazishni talab qiling.
4. Qayd. Sotish vaʼdasini mulk hujjatiga qayd ettiring.
5. Kafolat. 30 va undan ortiq obyektli loyihalarda sotuvchida qaysi kafolat shakli borligini soʻrang va buni yozma ravishda oling.
6. Topshirish sanasi va jarimalar. Topshirish sanasini (koʻpi bilan 48 oy) va u oʻtkazib yuborilsa nima boʻlishini tekshiring.
7. Toʻlovlar. Faqat banklar orqali toʻlang. Chet elliklar uchun narx turk bankiga sotilgan chet el valyutasida toʻlanadi va bank valyuta guvohnomasini tapu idorasiga yuboradi.
8. Foydalanishga ruxsatnoma. Qurilish tugagach, iskan berilib, mulk huquqingiz kat mülkiyetiga aylantirilguncha kuzatib boring.

Chet elliklar uchun joylashuv cheklovlari qurilish bosqichidagi uylarga ham amal qiladi; chet elliklar qayerda sotib olishi mumkin sahifasiga qarang.

Qanday yordam bera olamiz

Turkey Property Desk chet ellik xaridorlarga aynan shu bosqichlarda yordam beradi: qanday hujjatlar kerakligini tekshiramiz, qasamyod qilgan tarjimon tarjimasi va notarial tasdiqni tayyorlatamiz, tapu idorasiga navbat olamiz, imzolashda tarjimonlik qilamiz hamda yashash ruxsatnomasi yoki fuqarolik arizalarini kuzatib boramiz. Bizga WhatsApp orqali oʻz tilingizda yozing. Muayyan mulkni yuridik tekshirish uchun advokat va tapu idorasiga murojaat qiling.