Строящаяся недвижимость в Турции: юридические риски и проверки

Последняя проверка: 19 октября 2026 · Редакция

Чем вы на самом деле владеете, покупая жильё до завершения строительства, и как защитить свои платежи и заявление на гражданство.

Коротко

При покупке строящейся недвижимости в Турции вы обычно получаете либо kat irtifakı — зарегистрированное право на будущую квартиру, либо нотариальный договор обещания продажи. Полная собственность (kat mülkiyeti) возникает только после выдачи разрешения на ввод здания в эксплуатацию. Правила защиты потребителей запрещают продажу с предоплатой до получения разрешения на строительство, требуют нотариального договора или договора в земельном реестре и дают право отказаться от договора в течение 14 дней. Для получения гражданства на квартиру уже должен быть оформлен kat irtifakı, а 400 000 долларов США должны быть оплачены заранее по одному договору.

Покупка «на этапе строительства» (off-plan) означает оплату квартиры до завершения здания, иногда даже до начала стройки. В Турции это распространённая практика, и закон даёт покупателям определённую защиту, но она зависит от того, какое право и какой договор вы получаете. В этом руководстве объясняются турецкие термины, правила для потребителей и дополнительные условия, если вы планируете использовать покупку для получения гражданства. Правила указаны по состоянию на октябрь 2026 года.

Три стадии права собственности, которые нужно знать

Турецкое право различает три ситуации, и «тапу» (свидетельство о праве собственности, tapu) показывает, какая из них применяется:

Стадия	Что это означает	Чем вы владеете
Только доля в земле (arsa payı, без сервитута)	Проект существует только на бумаге. В реестре нет самостоятельных помещений.	В лучшем случае долей в земле или только договором с застройщиком.
Kat irtifakı (строительный сервитут)	Право, установленное по Закону о кондоминиумах для помещений строящегося или будущего здания. У каждой будущей квартиры есть своя запись и доля в земле.	Зарегистрированным правом на конкретное будущее помещение, которое становится полной собственностью после завершения здания.
Kat mülkiyeti (собственность в кондоминиуме)	Собственность на самостоятельное помещение в завершённом здании.	Полной собственностью на свою квартиру плюс долей в земле и общих помещениях.

Статья 3 Закона о кондоминиумах (№ 634) гласит, что kat irtifakı преобразуется в kat mülkiyeti на основании разрешения на ввод в эксплуатацию (yapı kullanma izin belgesi, обычно называемого iskan), выданного на всё здание. Преобразования может потребовать собственник земли или любой из обладателей сервитута. Пока разрешения на ввод в эксплуатацию нет, ваше право остаётся на стадии kat irtifakı.

Два способа оформить покупку недостроенного жилья

Передача kat irtifakı сразу. Застройщик передаёт вам сервитут на ваше помещение в земельном реестре. Ваше имя внесено в реестр с самого начала.
Нотариальный договор обещания продажи (satış vaadi sözleşmesi). Застройщик обещает передать помещение позже. Согласно статье 26 Закона о земельном реестре, нотариальный договор обещания продажи может быть внесён в реестр в виде отметки по заявлению любой из сторон; если продажа не завершена в течение пяти лет с момента внесения отметки, отметка снимается автоматически.

Частное соглашение без отметки в реестре, бланк бронирования или «договор купли-продажи», подписанный только в офисе застройщика, не являются сделкой в земельном реестре. Согласно описанным ниже правилам защиты потребителей, такой договор недействителен для продажи жилья с предоплатой.

Защита потребителей при покупке жилья с предоплатой

Руководство Министерства торговли для потребителей о продаже жилья с предоплатой (ön ödemeli konut satışı) устанавливает следующие правила для покупателей, действующих как потребители:

Продавец не может подписать договор продажи с предоплатой до получения разрешения на строительство (yapı ruhsatı).
Вы должны получить форму предварительной информации не позднее чем за один день до подписания, вместе с планами и перечнем технических характеристик.
Продажа действительна, только если она оформлена письменным договором с регистрацией kat irtifakı на ваше имя или договором обещания продажи, составленным нотариусом. В противном случае она недействительна, и продавец не вправе требовать никаких платежей.
Вы можете отказаться от договора в течение 14 дней без объяснения причин и без уплаты неустойки.
Вы также можете расторгнуть договор в течение 24 месяцев без объяснения причин; в этом случае продавец может потребовать возмещения налогов и сборов, а также компенсацию до 2, 4, 6 или 8 процентов цены в зависимости от того, сколько времени прошло с подписания.
Передача должна состояться в течение 48 месяцев с даты договора, если не согласован более короткий срок. Передача ключей не является юридической передачей: передача означает регистрацию kat mülkiyeti на ваше имя или регистрацию kat irtifakı вместе с передачей жилья, пригодного для проживания.
Для проектов из 30 и более квартир продавец до начала продаж должен иметь страхование завершения строительства или другую признанную форму обеспечения (банковскую гарантию, систему поэтапных платежей или связанный кредит). Для проектов менее чем из 30 квартир такое обеспечение не обязательно.

Применяются ли к вам правила защиты потребителей, зависит от обстоятельств, например от того, покупаете ли вы как частное лицо или для бизнеса. Прежде чем на них полагаться, попросите юриста это подтвердить.

Гражданство и покупка строящегося жилья

Если вы хотите использовать покупку строящегося жилья для получения гражданства за инвестиции, положение о гражданстве и земельный реестр устанавливают более строгие условия:

На помещение уже должен быть оформлен kat irtifakı или kat mülkiyeti. Проект без kat irtifakı не подходит, как и земля без строений, купленная после 12 декабря 2023 года.
При покупке по договору обещания продажи не менее 400 000 долларов США должны быть оплачены заранее, не позднее даты нотариального договора и по одному-единственному договору. Платежи после даты договора не учитываются.
На момент принятия обязательства помещение должно быть зарегистрировано на имя стороны, обещающей продажу. Обещание, основанное на другом обещании, не принимается.
Обязательство не передавать помещение и не расторгать договор в течение трёх лет вносится в реестр в виде отметки. Когда помещение позже переходит к вам, оставшаяся часть трёхлетнего срока переносится на новое право собственности.
Помещение, принадлежащее компании-застройщику, принимается только в том случае, если эта компания осуществила все инвестиции в строительство, что подтверждается разрешением на строительство или договором подряда.

Если здание не будет достроено или застройщик не сможет передать помещение, пострадать могут не только ваши деньги, но и ваше дело о гражданстве.

Что проверить перед оплатой

Запись о праве собственности. Получите актуальную запись земельного реестра. Проверьте собственника, оформлен ли kat irtifakı, а также наличие ипотек, арестов, судебных споров или прежних отметок об обещании продажи.
Разрешение на строительство. Попросите yapı ruhsatı и убедитесь, что проект ему соответствует.
Форма договора. Настаивайте на нотариальном договоре обещания продажи или передаче в земельном реестре, а не на частном соглашении.
Отметка. Добейтесь внесения отметки об обещании продажи в запись о праве собственности.
Обеспечение. Для проектов от 30 квартир спросите, какая форма обеспечения есть у продавца, и получите это в письменном виде.
Срок передачи и штрафы. Проверьте дату передачи (не более 48 месяцев) и последствия её срыва.
Платежи. Платите только через банки. Для иностранцев цена оплачивается в иностранной валюте, проданной турецкому банку, и банк направляет сертификат об обмене валюты в земельный реестр.
Разрешение на ввод в эксплуатацию. После завершения строительства следите за процессом, пока не будет выдан iskan и ваше право не будет преобразовано в kat mülkiyeti.

Ограничения по местоположению для иностранцев действуют и в отношении строящегося жилья; см. раздел где иностранцы могут покупать недвижимость.

Чем мы можем помочь

Turkey Property Desk помогает иностранным покупателям именно на этих этапах: мы проверяем, какие документы вам нужны, организуем переводы присяжным переводчиком и нотариальное заверение, записываем на приём в земельный реестр, переводим при подписании и сопровождаем заявления на вид на жительство или гражданство. Напишите нам в WhatsApp на своём языке. Для юридической проверки конкретного объекта обратитесь к юристу и в земельный реестр.

Часто задаваемые вопросы

В чём разница между kat irtifakı и kat mülkiyeti?

Kat irtifakı — это зарегистрированное право на помещение в строящемся здании; kat mülkiyeti — полная собственность на помещение в завершённом здании. Первое преобразуется во второе на основании разрешения на ввод в эксплуатацию.

Что такое iskan применительно к турецкой недвижимости?

Iskan — общепринятое название yapı kullanma izin belgesi, разрешения на ввод в эксплуатацию завершённого здания. Закон о кондоминиумах использует его как основание для преобразования kat irtifakı в kat mülkiyeti.

Может ли застройщик продавать квартиры до получения разрешения на строительство?

По данным Министерства торговли, договор продажи жилья с предоплатой потребителям не может быть подписан до получения разрешения на строительство (yapı ruhsatı).

Можно ли отменить покупку строящегося жилья в Турции?

Потребители могут отказаться от договора в течение 14 дней без причин и неустойки, а также расторгнуть его в течение 24 месяцев; в этом случае продавец может потребовать возмещения расходов и компенсацию до 8 процентов цены.

Можно ли получить гражданство за строящуюся недвижимость?

Да, если на помещение оформлен kat irtifakı или kat mülkiyeti и не менее 400 000 долларов США оплачено заранее по одному нотариальному договору обещания продажи, внесённому в запись о праве собственности на три года.

Сколько может длиться передача строящегося жилья?

Согласно правилам продажи жилья с предоплатой, передача должна состояться в течение 48 месяцев с даты договора, если не согласован более короткий срок.

Эта страница содержит общую информацию и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Правила и сборы меняются; прежде чем что-либо подписывать или оплачивать, уточняйте каждый шаг в земельном реестре (Tapu), у юриста и у лицензированного агента по недвижимости.