Gurulyp tamamlanmazdan öň satyn alanyňyzda hakykatda nämä eýe bolýandygyňyz we tölegleriňizi hem-de raýatlyk arzaňyzy nädip goramaly.
Türkiýede tamamlanmadyk emläk satyn alanyňyzda adatça ýa geljekki jaýa hasaba alnan hukuk bolan gurluşyk serwitudyny (kat irtifakı), ýa-da notarial tassyklanan satuw wadasy şertnamasyny alýarsyňyz; doly eýeçilik (kat mülkiyeti) diňe binany ulanmaga rugsatnama berlenden soň gelýär. Sarp edijiler baradaky düzgünler gurluşyk rugsatnamasy alynmazdan öň öňünden tölegli satuwlary gadagan edýär, notarial ýa-da ýer-emläk hasaba alyş edarasynda baglaşylan şertnamany talap edýär we 14 günüň içinde ýüz öwürmek hukugyny berýär. Raýatlyk üçin jaýyň eýýäm kat irtifakısy bolmaly we bir şertnama boýunça 400 000 ABŞ dollary öňünden tölenmeli.
"Tamamlanmadyk" emläk satyn almak bina gurlup gutarmanka, käwagt gurluşyk başlamanka kwartira üçin töleg etmegi aňladýar. Türkiýede bu giňden ýaýran we kanun satyn alyjylara belli bir gorag berýär, ýöne gorag siziň alýan eýeçilik we şertnama görnüşiňize bagly. Bu gollanma türk adalgalaryny, sarp edijiler üçin düzgünleri we satyn alşy raýatlyk üçin ulanmagy meýilleşdirýän bolsaňyz goşmaça şertleri düşündirýär. Düzgünler 2026-njy ýylyň oktýabryna çenli ýagdaýa görä.
Bilmeli eýeçiligiň üç tapgyry
Türkiýäniň kanunlary üç ýagdaýy tapawutlandyrýar we eýeçilik resminamasy (tapu) olaryň haýsysynyň degişlidigini görkezýär:
| Tapgyr | Bu näme aňladýar | Siz nämä eýe bolýarsyňyz |
|---|---|---|
| Diňe ýer paýy (arsa payı, serwitutsyz) | Taslama kagyz ýüzünde. Sanawda garaşsyz jaýlar ýok. | Iň köp bolanda ýeriň paýy ýa-da diňe gurluşykçy bilen şertnama. |
| Kat irtifakı (gurluşyk serwitudy) | Gurulýan ýa-da guruljak binanyň jaýlary üçin Kwartira eýeçiligi hakynda kanun boýunça döredilen hukuk. Her geljekki kwartiranyň öz ýazgysy we ýer paýy bar. | Belli bir geljekki jaýa hasaba alnan hukuk, ol bina tamamlananda doly eýeçilige öwrülýär. |
| Kat mülkiyeti (kwartira eýeçiligi) | Tamamlanan binadaky garaşsyz jaýa eýeçilik. | Kwartiraňyza doly eýeçilik we ýeriň hem-de umumy ýerleriň paýy. |
634 belgili Kwartira eýeçiligi hakynda kanunyň 3-nji maddasynda kat irtifakynyň bütin bina üçin berlen binany ulanmaga rugsatnamanyň esasynda (yapı kullanma izin belgesi, köplenç iskan diýilýär) kat mülkiyetine öwrülýändigi aýdylýar. Öwürmegi ýer eýesi ýa-da serwitut eýeleriniň islendik biri sorap biler. Binany ulanmaga rugsatnama bolýança, siziň eýeçiligiňiz kat irtifakı tapgyrynda galýar.
Tamamlanmadyk jaý üçin şertnama baglaşmagyň iki ýoly
- Kat irtifakyny häziriň özünde geçirmek. Gurluşykçy siziň jaýyňyz üçin serwitudy ýer-emläk hasaba alyş edarasynda size geçirýär. Siziň adyňyz başdan sanawda bolýar.
- Notarial tassyklanan satuw wadasy (satış vaadi sözleşmesi). Gurluşykçy jaýy soňra geçirmegi wada berýär. Tapu kanunynyň 26-njy maddasyna laýyklykda, notarial tassyklanan satuw wadasy şertnamasy islendik tarapyň haýyşy boýunça sanawa bellik hökmünde ýazylyp bilner; satuw bellikden soň bäş ýylyň içinde tamamlanmasa, bellik awtomatik usulda aýrylýar.
Bellik edilmedik hususy ylalaşyk, bronlama blankasy ýa-da diňe gurluşykçynyň ofisinde gol çekilen "satuw şertnamasy" ýer-emläk hasaba alyş amaly däl. Aşakdaky sarp edijiler baradaky düzgünlere laýyklykda, öňünden tölegli ýaşaýyş jaý satuwlarynda şeýle şertnama hakyky däl.
Öňünden tölegli ýaşaýyş jaýlarynda sarp edijileriň goragy
Söwda ministrliginiň öňünden tölegli ýaşaýyş jaý satuwy (ön ödemeli konut satışı) boýunça sarp edijiler üçin gollanmasy sarp ediji hökmünde hereket edýän satyn alyjylar üçin şu düzgünleri kesgitleýär:
- Satyjy öňünden tölegli satuwa gurluşyk rugsatnamasyny (yapı ruhsatı) almazdan öň gol çekip bilmez.
- Gol çekmezden iň bolmanda bir gün öň meýilnamalar we tehniki aýratynlyklaryň sanawy bilen şertnamadan öňki maglumat blankasyny almaly.
- Satuw diňe kat irtifakynyň siziň adyňyza hasaba alynmagy bilen bilelikde ýazmaça şertnama arkaly ýa-da notarius tarapyndan düzülen satuw wadasy şertnamasy arkaly edilende hakyky. Beýle bolmasa, ol hakyky däl we satyjy hiç hili töleg sorap bilmez.
- Sebäbini görkezmezden ýa-da jerime tölemezden 14 günüň içinde ýüz öwrüp bilersiňiz.
- Şeýle hem sebäbini görkezmezden 24 aýyň içinde şertnamany ýatyryp bilersiňiz; şonda satyjy salgytlary we ýygymlary hem-de gol çekilenden soň haçan ýatyrýandygyňyza baglylykda bahanyň 2, 4, 6 ýa-da 8 göterimine çenli öwezini dolmagy talap edip biler.
- Has gysga möhlet ylalaşylmasa, gowşurmak şertnamadan soň 48 aýyň içinde bolmaly. Açarlary gowşurmak kanuny gowşurmak däl: gowşurmak kat mülkiyetiniň siziň adyňyza hasaba alynmagyny ýa-da kat irtifakynyň hasaba alynmagy bilen birlikde ýaşamaga ýaramly jaýyň gowşurylmagyny aňladýar.
- 30 ýa-da ondan köp jaýly taslamalar üçin satyjynyň satmazdan öň binanyň tamamlanmagy boýunça ätiýaçlandyryşy ýa-da başga kabul edilen kepillik görnüşi (bank kepillik haty, tapgyrlaýyn töleg ulgamy ýa-da baglanyşykly karz) bolmaly. 30 jaýdan az bolanda bu kepillik hökmany däl.
Raýatlyk we tamamlanmadyk emläk satyn almak
Tamamlanmadyk emläk satyn alşyny maýa goýum arkaly raýatlyk üçin ulanmak isleseňiz, raýatlyk düzgünnamasy we ýer-emläk hasaba alyş edarasy has berk şertleri goşýar:
- Jaýyň eýýäm kat irtifakısy ýa-da kat mülkiyeti bolmaly. Kat irtifakısy bolmadyk taslama laýyk gelmeýär, 2023-nji ýylyň 12-nji dekabryndan soň satyn alnan boş ýer hem laýyk gelmeýär.
- Satuw wadasy ýoly boýunça iň bolmanda 400 000 ABŞ dollary öňünden tölenmeli, notarial şertnamanyň senesinden gijä galman we ýeke-täk şertnama boýunça. Şertnamanyň senesinden soňky tölegler hasaba alynmaýar.
- Borçnama berlende jaý satmagy wada berýän tarapyň adyna hasaba alnan bolmaly. Başga bir wada esaslanýan wada kabul edilmeýär.
- Üç ýylyň dowamynda şertnamany geçirmezlik ýa-da ýatyrmazlyk baradaky borçnama sanawa bellik edilýär. Jaý soňra size geçirilende, üç ýylyň galan bölegi täze eýeçilik ýazgysyna geçirilýär.
- Gurluşykçy kompaniýanyň eýeçiligindäki jaý diňe şol kompaniýa gurluşyk rugsatnamasy ýa-da hyzmat şertnamasy bilen görkezilişi ýaly ähli gurluşyk maýa goýumyny amala aşyran bolsa kabul edilýär.
Bina tamamlanmasa ýa-da gurluşykçy jaýy geçirip bilmese, bu diňe puluňyza däl, raýatlyk faýlyňyza hem täsir edip biler.
Tölemezden öň nämäni barlamaly
- Eýeçilik ýazgysy. Ýer-emläk hasaba alyş edarasyndan häzirki ýazgyny alyň. Eýesini, kat irtifakynyň döredilendigini we islendik ipotekalary, emläge salnan gadagançylyklary, kazyýet işlerini ýa-da öňki satuw wadasy belliklerini barlaň.
- Gurluşyk rugsatnamasy. Yapı ruhsatyny soraň we taslamanyň oňa gabat gelýändigini barlaň.
- Şertnamanyň görnüşi. Hususy ylalaşyk däl-de, notarial tassyklanan satuw wadasy şertnamasyny ýa-da ýer-emläk hasaba alyş edarasynda geçirişi talap ediň.
- Bellik. Satuw wadasyny eýeçilik ýazgysyna bellik etdiriň.
- Kepillik. 30 we ondan köp jaýly taslamalar üçin satyjynyň haýsy kepillik görnüşiniň bardygyny soraň we ony ýazmaça alyň.
- Gowşurmak senesi we jerimeler. Gowşurmak senesini (iň köp 48 aý) we ol gijikdirilse näme boljakdygyny barlaň.
- Tölegler. Diňe banklar arkaly töläň. Daşary ýurtlylar üçin baha türk bankyna satylan daşary ýurt pulunda tölenýär we bank walýuta satyn alyş güwänamasyny ýer-emläk hasaba alyş edarasyna iberýär.
- Binany ulanmaga rugsatnama. Tamamlanandan soň iskan berilýänçä we eýeçiligiňiz kat mülkiyetine öwrülýänçä yzarlaň.
Daşary ýurtlylar üçin ýerleşýän ýer çäklendirmeleri tamamlanmadyk jaýlara hem degişli; seret daşary ýurtlylar nirede satyn alyp biler.
Size nähili kömek edip bileris
Turkey Property Desk daşary ýurtly alyjylara hut şu ädimlerde kömek edýär: haýsy resminamalaryň gerekdigini barlaýarys, kasam eden terjimeçiniň terjimesini we notarial tassyklamany taýýarladýarys, ýer-emläk hasaba alyş edarasyna nobat alýarys, gol çekilende terjimeçilik edýäris we ýaşamaga rugsatnama ýa-da raýatlyk arzalaryny yzarlaýarys. Bize WhatsApp arkaly öz diliňizde ýazyň. Belli bir emlägi hukuk taýdan barlamak üçin aklawça we ýer-emläk hasaba alyş edarasyna ýüz tutuň.
Ýygy soralýan soraglar
Kat irtifakı bilen kat mülkiyetiniň arasynda näme tapawut bar?
Kat irtifakı gurulýan binanyň jaýyna hasaba alnan hukuk; kat mülkiyeti tamamlanan binadaky jaýa doly eýeçilik. Birinjisi binany ulanmaga rugsatnamanyň esasynda ikinjisine öwrülýär.
Türk emläginde iskan näme?
Iskan tamamlanan bina üçin ulanmaga rugsatnama bolan yapı kullanma izin belgesiniň giňden ýaýran ady. Kwartira eýeçiligi hakynda kanun ony kat irtifakyny kat mülkiyetine öwürmegiň esasy hökmünde ulanýar.
Gurluşykçy gurluşyk rugsatnamasyny almazdan öň kwartira satyp bilermi?
Söwda ministrliginiň maglumatyna görä, sarp edijilere öňünden tölegli ýaşaýyş jaý satuwyna gurluşyk rugsatnamasy (yapı ruhsatı) alynmazdan öň gol çekilip bilinmez.
Türkiýede tamamlanmadyk emlägi satyn almagy ýatyryp bilerinmi?
Sarp edijiler 14 günüň içinde sebäpsiz we jerimesiz ýüz öwrüp bilerler we 24 aýyň içinde şertnamany ýatyryp bilerler, bu ýagdaýda satyjy çykdajylary we bahanyň 8 göterimine çenli öwezini dolmagy talap edip biler.
Tamamlanmadyk emläk bilen raýatlyk alyp bilerinmi?
Hawa, eger jaýyň kat irtifakısy ýa-da kat mülkiyeti bar bolsa we üç ýyllap eýeçilik ýazgysyna bellik edilen ýeke-täk notarial satuw wadasy şertnamasy boýunça iň bolmanda 400 000 ABŞ dollary öňünden tölenen bolsa.
Tamamlanmadyk jaýy gowşurmak näçe wagt alyp biler?
Öňünden tölegli ýaşaýyş jaý düzgünlerine laýyklykda, has gysga möhlet ylalaşylmasa, gowşurmak şertnamadan soň 48 aýyň içinde bolmaly.
Bu sahypa umumy maglumatdyr, hukuk, salgyt ýa-da maýa goýum maslahaty däldir. Düzgünler we tölegler üýtgeýär; gol çekmezden ýa-da tölemezden öň her ädimi ýer-emläk hasaba alyş edarasy (Tapu), aklawçy we ygtyýarnamaly gozgalmaýan emläk agenti bilen tassyklaň.
Resmi çeşmeler
- Mevzuat: 634 belgili Kwartira eýeçiligi hakynda kanun (1–3-nji maddalar)
- Mevzuat: 2644 belgili Tapu kanuny (26-njy madda)
- Söwda ministrligi: Öňünden tölegli ýaşaýyş jaý satuw şertnamalary barada maglumat (2026-njy ýylyň 5-nji marty)
- Mevzuat: Türkiýäniň raýatlygy hakynda kanunyň ýerine ýetirilişi baradaky düzgünnama, 20-nji madda
- Your Key Türkiye (TKGM): Ýygy soralýan soraglar
- TCMB: Maýa hereketleri baradaky sirkulýar, 13-nji madda
- TKGM: Türkiýäniň raýatlygy hakynda kanunyň ýerine ýetiriliş düzgünnamasy boýunça gollanma (2024-nji ýylyň 1-nji fewralyndaky wersiýasy; TDUB tarapyndan çap edilen göçürme)