كيف تتحقق من وسيط عقاري في تركيا

آخر مراجعة: 19 أكتوبر 2026 · فريق التحرير

شهادة التفويض، والإعلانات المُتحقَّق منها، والعقود المطلوبة، والسقف القانوني للعمولة بموجب لائحة تجارة العقارات.

الجواب المختصر

لا يجوز العمل كوسيط عقاري في تركيا إلا للمنشآت الحاصلة على شهادة تفويض (yetki belgesi) من وزارة التجارة؛ ويمكنك التحقق من رقمها عبر خدمة البحث عن الشهادات في نظام TTBS التابع للوزارة. ويجب التحقق من الإعلانات المنشورة على الإنترنت، بما فيها إنستغرام وفيسبوك وواتساب، عبر نظام التحقق الإلكتروني من الإعلانات (EİDS) التابع للوزارة. ولا يجوز أن تتجاوز عمولة الوسيط في البيع 4 بالمئة من السعر دون ضريبة القيمة المضافة، وتُقسم مناصفةً بين المشتري والبائع ما لم ينص عقد الوساطة على خلاف ذلك، ويجب أن تكون معاينة العقار مجانية.

في تركيا، تُعد الوساطة في بيع العقارات نشاطًا تجاريًا منظَّمًا. فبموجب لائحة تجارة العقارات (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik)، التي نُشرت لأول مرة في الجريدة الرسمية في 5 يونيو 2018 وعُدّلت عدة مرات منذ ذلك الحين، لا يجوز ممارستها إلا للمنشآت الحاصلة على شهادة تفويض (yetki belgesi) من وزارة التجارة. يوضح هذا الدليل للمشترين الأجانب كيفية التحقق من الوسيط قبل دفع أي مبلغ، استنادًا إلى نص اللائحة المنشور من وزارة التجارة وإعلانات الوزارة نفسها، وقد تحققنا منها في 19 أكتوبر 2026.

1. اطلب رقم شهادة التفويض

تنص المادة 5 من اللائحة على أن تجارة العقارات تمارسها المنشآت الحاصلة على شهادة تفويض. وتصدر الشهادة عن مديرية التجارة في الولاية عبر نظام المعلومات التابع للوزارة (TTBS)، وتصدر لكل منشأة على حدة ولا يجوز نقلها. وتنص اللائحة أيضًا على أن القائمة المحدَّثة للمنشآت المفوَّضة تُنشر على الموقع الإلكتروني للوزارة.

احصل على الرقم. اطلب من الوسيط رقم شهادة التفويض والاسم التجاري. ويجب عليه تقديمهما: إذ يجب أن يظهر الرقم في عقد الوساطة (انظر أدناه).
ابحث عنه. استخدم صفحة «Yetki Belgesi Sorgula» (البحث عن الشهادات) في نظام معلومات تجارة العقارات التابع لوزارة التجارة على ttbs.gtb.gov.tr. ويمكنك البحث برقم الشهادة أو اسم المنشأة أو الولاية.
قارِن. يجب أن يطابق الاسم والعنوان والرقم في النتيجة المكتبَ الذي تتعامل معه والمنشأةَ التي ستوقّع العقد. فشهادة مكتب آخر أو شريك امتياز (فرانشايز) ليست الشيء نفسه.

للحصول على شهادة، يجب على المنشأة، من بين شروط أخرى، أن تكون مسجلة لدى غرفتها المهنية ومكتب الضرائب مع تجارة العقارات كنشاط لها، وأن يحمل واحد على الأقل من وسطائها المسؤولين شهادة الكفاءة المهنية من المستوى 5 (Seviye 5 mesleki yeterlilik belgesi). ويجب ألا تكون على الوسطاء المسؤولين أحكام في جرائم محددة مثل الاحتيال أو التزوير أو خيانة الأمانة.

2. تأكد من أن الإعلانات الإلكترونية مُتحقَّق منها (EİDS)

منذ تعديل 31 أغسطس 2023، يجب على المنصات التي تنشر إعلانات العقارات التحقق من أن الشخص الذي يعلن عن العقار هو مالكه (أو قريب مقرّب للمالك أو زوجه)، أو أنه مفوَّض من المالك. وتدير وزارة التجارة ذلك عبر نظام التحقق الإلكتروني من الإعلانات (Elektronik İlan Doğrulama Sistemi، EİDS).

يفوّض المالك الوسيط عبر خدمة «EİDS Taşınmaz İlanı Yayınlama İzni İşlemleri» على e-Devlet. وe-Devlet هي بوابة الخدمات الحكومية الإلكترونية في تركيا.
في بيان صحفي بتاريخ 22 أغسطس 2026، قالت الوزارة إن التحقق من الهوية والتفويض عبر EİDS يشمل جميع إعلانات العقارات المنشورة إلكترونيًا، بما فيها إنستغرام وفيسبوك وواتساب.
يجب أن تتضمن منشورات وسائل التواصل الاجتماعي رابط الإعلان المُتحقَّق منه عبر EİDS وسعر الإعلان. وأعلنت الوزارة فرض غرامات قدرها 100,000 ليرة تركية على كلٍّ من 42 منشأة عقارية و40 تاجر سيارات بسبب إعلانات مخالفة على وسائل التواصل الاجتماعي.

بالنسبة إليك كمشترٍ، يعني ذلك أن العقار المعروض فقط عبر رسالة خاصة، دون رابط إعلان مُتحقَّق منه ودون سعر، علامة تحذيرية. اطلب رابط الإعلان المُتحقَّق منه.

3. احصل على المستندات الصحيحة

تحدد اللائحة مستندات مكتوبة يجب على الوسيط المفوَّض استخدامها:

وثيقة معاينة العقار (taşınmaz gösterme belgesi، المادة 19). يجب توثيق معاينتك للعقار، حضوريًا أو عبر الإنترنت، في نسختين على الأقل تتضمنان رقم شهادة الوسيط واسم الوسيط المسؤول وتوقيعه. ولا يجوز للوسيط تقاضي مقابل عن معاينة العقار.
عقد الوساطة في البيع (alım satıma aracılık sözleşmesi، المادة 16)، في ثلاث نسخ على الأقل، نسخة لكل طرف. ويجب أن يتضمن رقم شهادة الوسيط وعنوانه، وبيانات هوية الأطراف (يُقبل رقم الهوية للأجانب)، وبيانات سند ملكية العقار، والسعر وطريقة الدفع، وعمولة الوسيط، وكيفية تقسيم الرسوم مثل رسم سند الملكية ورسم الصندوق الدوار بين المشتري والبائع، والمحكمة المختصة أو وسيلة بديلة لتسوية النزاعات.
نسخ من كل ما توقّعه. تنص المادة 14 على أن الوسيط يجب أن يمنحك وقتًا كافيًا لقراءة المستندات، وأن يشرح شروطها ويسلّمك نسخة من كل مستند موقَّع. واحصل على ترجمة مكتوبة لأي شيء لا تفهمه تمامًا.

4. اعرف سقف العمولة

القاعدة (المادة 20)	ما تعنيه
الحد الأقصى للعمولة في البيع	4 بالمئة من سعر البيع المذكور في عقد الوساطة، دون ضريبة القيمة المضافة
من يدفع	مناصفةً بين المشتري والبائع ما لم ينص عقد الوساطة على خلاف ذلك
عدة وسطاء في صفقة واحدة	لا يجوز تقاضي أكثر من عمولة واحدة؛ ويتقاسمها الوسطاء المتعاونون
خدمات إضافية	إذا قدّم الوسيط أيضًا خدمات مرتبطة (البحث، والتعامل مع الطابو وغير ذلك)، تبقى العمولة واحدة، ضمن السقف نفسه
متى تُستحق العمولة	عند تقديم الخدمة المنصوص عليها في عقد التفويض

نسبة 4 بالمئة سقف وليست نسبة معيارية. اتفق على العمولة الدقيقة كتابيًا. واحذر من باقات «الخدمة» أو «الاستشارة» أو «الخدمات القانونية» التي تضيف رسومًا فوق عمولة الوسيط عن البيع نفسه.

تجاوز الوسيط لا يُعفيك دائمًا من العمولة. فبموجب المادة 20(8)، إذا اشتريت مباشرة من المالك خلال مدة عقد التفويض بعد أن عرض عليك الوسيط العقار بموجب وثيقة معاينة، يبقى للوسيط الحق في العمولة.

5. الدفع: لا تدفع أبدًا إلى الحساب الشخصي للوسيط

عُدّلت اللائحة في 29 أبريل 2026 لإضافة نظام الدفع الآمن. فحين يُدفع الثمن كليًا أو جزئيًا نقدًا أو بتحويل مصرفي أو عبر EFT، يجب أن يمر عبر نظام يُفرج عن المال في اللحظة نفسها التي تنتقل فيها الملكية. ويُستوفى رسم استخدام؛ ولم تحدد اللائحة نفسها مقداره ولا من يتحمله، لذا اسأل مصرفك. وقد أجّلت وزارة التجارة موعد البدء مرة واحدة إلى 1 أكتوبر 2026، ثم أعلنت في 28 سبتمبر 2026 أن موعد البدء الإلزامي يُعاد تحديده إلى 1 ديسمبر 2026. اسأل الطابو أو مصرفك عن الطريقة المعمول بها في تاريخ توقيعك.

وبالنسبة إلى المشترين الأجانب، تُشترط أيضًا شهادة شراء العملات الأجنبية (DAB) الصادرة عن مصرف تركي: راجع شراء عقار في تركيا بصفتك أجنبيًا.

علامات تحذيرية

عدم وجود رقم شهادة، أو رقم لا يطابق المنشأة في بحث TTBS.
الضغط عليك لدفع عربون قبل أن ترى سجل الملكية.
إعلانات بلا رابط مُتحقَّق منه عبر EİDS وبلا سعر.
طلب الدفع إلى حساب شخصي، أو التصريح في السند بسعر أقل من السعر الذي تدفعه فعليًا.
وعود بعوائد أو دخل إيجاري أو موافقة مؤكدة على الجنسية. فالجنسية تتوقف على شروط رسمية، منها شهادة مستندة إلى تقييم: راجع شرح تقرير التقييم.

تصدر شهادات التفويض وتُجدَّد وتُلغى عن مديريات وزارة التجارة في الولايات (المادة 5)، لذا فإن المديرية في ولاية الوسيط هي الجهة التي تتواصل معها بشأن وسيط تعتقد أنه يخالف القواعد. وللتكاليف التي تُضاف إلى عمولة الوسيط، راجع شرح تكاليف الشراء. ومزيد من الأدلة في قسم عملية الشراء.

كيف يمكننا المساعدة

تساعد Turkey Property Desk المشترين الأجانب في هذه الخطوات تحديدًا: نتحقق من المستندات التي تحتاجها، ونرتّب الترجمة المحلّفة والتصديق لدى كاتب العدل، ونحجز موعد الطابو، ونتولى الترجمة عند التوقيع، ونتابع طلبات الإقامة أو الجنسية. راسلنا عبر WhatsApp بلغتك. أما الفحص القانوني لعقار محدد، فيُرجى الاستعانة بمحامٍ ومراجعة الطابو.

أسئلة شائعة

كيف أتحقق من أن الوسيط العقاري في تركيا مرخَّص؟

اطلب رقم شهادة التفويض وابحث عنه في صفحة البحث عن الشهادات في نظام TTBS التابع لوزارة التجارة (ttbs.gtb.gov.tr). ويجب أن يطابق اسم المنشأة وعنوانها المكتبَ الذي تتعامل معه.

ما الحد الأقصى لعمولة الوسيط العقاري في تركيا؟

في البيع، 4 بالمئة من السعر المذكور في عقد الوساطة، دون ضريبة القيمة المضافة، بموجب المادة 20 من لائحة تجارة العقارات. وما لم يُتفق على خلاف ذلك، يتقاسمها المشتري والبائع مناصفةً.

هل يمكن للوسيط أن يتقاضى مني مقابلًا عن معاينة العقار؟

لا. تنص المادة 19 على أنه لا يجوز طلب أي مقابل عن خدمة المعاينة، التي يجب توثيقها بوثيقة معاينة العقار.

ما هو EİDS؟

نظام التحقق الإلكتروني من الإعلانات التابع لوزارة التجارة. يتحقق من أن الإعلان منشور من المالك أو من وسيط فوّضه المالك عبر e-Devlet. وتقول الوزارة إنه يشمل جميع الإعلانات الإلكترونية، بما فيها وسائل التواصل الاجتماعي.

هل أدين للوسيط بعمولة إذا اشتريت مباشرة من المالك؟

ربما. إذا عرض عليك الوسيط العقار بموجب وثيقة معاينة خلال مدة عقد التفويض، فإن المادة 20(8) تمنح الوسيط الحق في العمولة.

هل يجب أن أدفع الثمن عن طريق الوسيط؟

لا. ادفع عبر الطريقة المصرفية المطلوبة في تاريخ توقيعك. ومن المقرر أن يصبح نظام الدفع الآمن الذي أُضيف إلى اللائحة في أبريل 2026 إلزاميًا في 1 ديسمبر 2026، بحسب وزارة التجارة.

هذه الصفحة معلومات عامة، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو استثمارية. القواعد والرسوم تتغير؛ تأكد من كل خطوة لدى الطابو (Tapu) ومحامٍ ووسيط عقاري مرخَّص قبل أن توقّع أو تدفع.