Сатуға қашан салық салынады, резидент еместер оны қалай мәлімдейді және Орталық банк ережелері түскен қаражатты шетелге жіберу туралы не дейді.
Егер жеке тұлға Түркиядағы мүлікті иеленген күнінен бастап бес жыл ішінде сатса, пайда құнын индекстеп және 2026 жылғы сатулар үшін 150 000 лира жеңілдікті шегергеннен кейін құн өсімінен түскен табыс ретінде салық салынады; толық бес жылдан кейін немесе мұраға қалған мүлік үшін бұл салық қолданылмайды. Басқа жағдайда жылдық декларация тапсырмайтын резидент еместер сатудан кейін 15 күн ішінде бөлек декларация тапсыруы тиіс. Орталық банктің Капитал қозғалысы туралы циркулярына сәйкес, шетелде тұратындар салықтан кейінгі таза сату қаражатын банктер арқылы шетелге аудара алады.
Түркиядағы мүлікті шетелдік иесі ретінде сату сатып алу сияқты жер тізілімі (tapu) рәсімімен жүреді, бірақ үш қосымша сұрақ туындайды: пайдаға Түркияда табыс салығын төлейсіз бе, оны қалай және қашан мәлімдейсіз, ақшаны шетелге аудара аласыз ба? Бұл нұсқаулық оларға Кірістер әкімшілігінің (Gelir İdaresi Başkanlığı, GİB) 2026 жылғы ақпандағы нұсқаулығы мен Орталық банктің капитал қозғалысы ережелеріне сүйене отырып, 2026 жылғы қазандағы жағдай бойынша жауап береді. Бұл — салықтық кеңес емес, жалпы ақпарат.
Пайдаға қашан салық салынады: бес жыл ережесі
Табыс салығы туралы заңға (Gelir Vergisi Kanunu, қайталама 80-бап) сәйкес, жеке тұлғаның жерді немесе ғимараттарды сатудан алған пайдасы, егер мүлік иеленген күнінен бастап бес жыл ішінде сатылса, құн өсімінен түскен табыс (değer artışı kazancı) болып табылады. GİB бес жыл күнтізбелік күндермен есептелетінін көрсетеді.
- Толық бес жылдан кейін сатылса: бұл ереже бойынша пайдаға құн өсімінен түскен табыс ретінде салық салынбайды.
- Бес жыл ішінде сатылса: таза пайдаға жылдық жеңілдіктен асатын бөлігіне салық салынады.
- Мұраға қалған немесе сыйға берілген мүлік: GİB-тің айтуынша, ақысыз иеленген (мысалы, мұра арқылы) мүліктен түскен пайдаға, қашан сатсаңыз да, құн өсімінен түскен табыс ретінде салық салынбайды.
Иеленген күн әдетте жер тізілімі басқармасында тіркелген күн болып табылады. GİB кейбір жағдайларда, егер сіз тіркеуге дейін пайдалануға дайын үйді алсаңыз және нақты пайдаланғаныңызды тапсыру актілері немесе коммуналдық төлем түбіртектері сияқты құжаттармен дәлелдей алсаңыз, ертерек күнді қабылдайды. Егер жер сатып алып, кейін оның орнына мердігерден пәтерлер алсаңыз, жаңа бөліктердің тіркелген күні есептеледі.
Салық салынатын пайда қалай есептеледі
- Алынған сату бағасынан бастаңыз.
- Мүліктің құнын шегеріңіз. Сатып алу құны ішкі өндірушілер баға индексі (Yİ-ÜFE) бойынша иеленген айдың алдындағы айдан сату айының алдындағы айға дейін индекстеледі, бірақ тек өсім 10 пайыз немесе одан көп болса ғана.
- Сіз көтерген сатуға байланысты шығыстарды және төлеген салықтар мен алымдарды шегеріңіз.
- Жылдық жеңілдікті алып тастаңыз: 2025 жылғы сатулар үшін 120 000 лира және 2026 жылғы сатулар үшін 150 000 лира.
- Қалған сомаға табыс салығы тарифін қолданыңыз. 2025 жылғы табыс үшін мөлшерлемелер 15-тен 40 пайызға дейін прогрессивті болды; 2026 жылғы тариф № 332 Жалпы коммюникемен белгіленген.
Табыстың осы түрі бойынша шығындарды табыстың басқа түрлерімен есепке алуға болмайды.
Мәлімдеу және төлеу: резиденттер мен резидент еместер
Қалай мәлімдейтініңіз Түркиядағы салықтық мәртебеңізге байланысты.
| Сіздің мәртебеңіз | Қалай мәлімдеу керек | Қашан төлеу керек |
|---|---|---|
| Салықтық резидент (толық міндеттеме) | Келесі жылғы 1–31 наурыз аралығында жылдық табыс салығы декларациясы, мысалы GİB-тің Hazır Beyan (алдын ала толтырылған декларация) жүйесі арқылы | Екі тең бөлікпен, наурыздың соңына және шілденің соңына дейін |
| Басқа жағдайда жылдық декларация тапсыруға міндетті емес резидент емес (шектеулі міндеттеме) | Пайда алынған күннен бастап 15 күн ішінде бөлек декларация (münferit beyanname), мүлік орналасқан жердегі салық органына | Тапсыру мерзімі ішінде |
Түркиядағы шетелдік сәйкестендіру нөмірі (yabancı kimlik numarası) бар шетелдіктер Hazır Beyan жүйесіне осы нөмірмен кіре алады, ал GİB-тің айтуынша, шетелде тұратын мұндай шетелдіктер e-Devlet құпиясөзін Түркияның шетелдегі өкілдіктерінен ала алады. Жыл ішінде Түркиядан біржола кететін резидент кетер алдындағы 15 күн ішінде декларация тапсыруы тиіс. Сіздің резидент немесе резидент емес болып саналатыныңыз және Түркия мен сіздің еліңіз арасындағы қосарланған салық салу туралы келісім нәтижені өзгертетін-өзгертпейтіні — салық кеңесшісіне қойылатын сұрақ.
Жер тізілімі басқармасындағы сату рәсімі
- Меншік құжатын тексеріңіз. Сатуға кедергі келтіретін ипотека, тыйым салу немесе белгі жоқ екеніне көз жеткізіңіз. Егер мүлікті азаматтық үшін пайдалансаңыз, келесі бөлімді қараңыз.
- Мәмілеге өтініш беріңіз — жер тізілімі басқармасында немесе Web Tapu арқылы. Ғимараттар үшін жер сілкінісінен міндетті сақтандыру (DASK) талап етіледі.
- Меншік құжатын тіркеу алымын төлеңіз. Алымдар туралы заңға сәйкес, сату кезіндегі тіркеу алымы иеліктен шығарушыдан және алушыдан бөлек, мүлік салығы құнынан төмен болмауы тиіс мәлімделген баға бойынша алынады. Жер тізілімі басқармасы соманы кездесуге дейін SMS арқылы хабарлайды.
- Ресми шартқа қол қойыңыз. Түрік тілін білмесеңіз, ант берген аудармашы қатысуы тиіс. Қатыса алмасаңыз, шетелде жасалған сенімхат TKGM ережелеріне сай болуы тиіс (Түркия консулдығы немесе апостильмен не консулдық заңдастырумен жергілікті нотариус).
- Сатып алушы шетелдік болса, баға түрік банкіне сатылған шетел валютасымен төленуі тиіс, ал сіз түрік лирасын аласыз; банктің айырбастау куәлігі қол қоюға дейін жер тізілімі басқармасына жіберіледі.
Нақты бағаны мәлімдеңіз. Алымдар туралы заңның 63-бабы мәлімделген баға нақты жағдайды көрсетпейтіні немесе мүлік салығы құнынан төмен екені анықталса, қосымша алым есептеуді және салықтық шығын үшін айыппұлды көздейді.
Азаматтық үшін сатып алынған мүлік
Инвестиция арқылы азаматтық алу үшін пайдаланылған мүлікте оның сатылмайтыны туралы үш жылдық белгі болады. Үш жылдан кейін иесі жер тізілімі басқармасынан оны алып тастауды сұрайды. TKGM-нің көрсетуінше, егер инвестиция куәлігі берілгеннен кейін оны ертерек алып тастау сұралса, жер тізілімі басқармасы бұл туралы халық және азаматтық істері басқармасына дереу хабарлайды. TKGM нұсқаулығында сондай-ақ үш жылдан кейін мүлікті бұрынғы иесіне қайта беру азаматтық ісін қайта қарау үшін хабарланатыны айтылған. Азаматтық алғысы келетін сатып алушы үшін ескеріңіз: инвестор-азамат алдыңғы үш жылда түрік иесіне берген мүлікті азаматтық үшін қайта пайдалануға болмайды, бұл сізден кім сатып алатынына әсер етуі мүмкін.
Ақшаны шетелге аудару
Орталық банктің Капитал қозғалысы туралы циркулярының 13-бабында шетелде тұратын адамдар Түркияда сатып алған немесе иелігіндегі жылжымайтын мүліктен түскен табыс пен сату қаражатын салықтар мен ұқсас міндеттемелер шегерілгеннен кейін банктер арқылы шетелге еркін аудара алатыны көрсетілген. Меншік құжатын, банк түбіртектерін және салық төлеу құжаттарын сақтаңыз, өйткені банк оларды сұрауы мүмкін.
Біз қалай көмектесе аламыз
Turkey Property Desk шетелдік сатып алушыларға дәл осы кезеңдерде көмектеседі: қандай құжаттар қажет екенін тексереміз, ант берген аудармашының аудармасы мен нотариаттық куәландыруды дайындатамыз, жер тізіліміне жазамыз, қол қою кезінде аударма жасаймыз және тұруға рұқсат немесе азаматтық алу өтініштерін қадағалаймыз. Бізге WhatsApp арқылы өз тіліңізде жазыңыз. Нақты мүлікті заңдық тексеру үшін заңгерге және жер тізіліміне жүгініңіз.
Жиі қойылатын сұрақтар
Түркиядағы мүлікті бес жылдан кейін сатсам, құн өсімі салығын төлеймін бе?
GİB нұсқаулығына сәйкес, құн өсімі ережесі иеленген күнінен бастап күнтізбелік күндермен есептелетін бес жыл ішінде сатылған мүлікке қолданылады. Толық бес жылдан кейінгі сату бұл ережеге жатпайды.
2026 жылы мүлік сату бойынша құн өсімі жеңілдігі қанша?
GİB-тің көрсетуінше, жеңілдік 2026 күнтізбелік жылы үшін 150 000 түрік лирасын құрайды, ал 2025 жыл үшін 120 000 лира болған.
Резидент емес шетелдік мүліктен түскен пайданы қалай мәлімдейді?
Басқа жағдайда жылдық декларация тапсыруға міндетті емес резидент еместер пайда алынған күннен бастап 15 күн ішінде мүлік орналасқан жердегі салық органына бөлек декларация тапсыруы тиіс.
Мұраға қалған мүлікті сатқанда салық салына ма?
GİB-тің айтуынша, мұра сияқты ақысыз иеленген мүліктен түскен пайдаға құн өсімінен түскен табыс ретінде салық салынбайды.
Сатудан түскен ақшаны Түркиядан шетелге аудара аламын ба?
Орталық банктің Капитал қозғалысы туралы циркулярының 13-бабы шетелде тұратын адамдарға салықтар мен ұқсас міндеттемелерден кейін таза сату қаражатын банктер арқылы шетелге аударуға мүмкіндік береді.
Азаматтық үшін пайдаланған мүлікті сата аламын ба?
Алдымен үш жылдық сатпау туралы белгінің мерзімі өтуі тиіс; ол иесінің өтініші бойынша алынып тасталады. Инвестиция куәлігінен кейін ертерек алып тастау халық және азаматтық істері басқармасына хабарланады.
Бұл бет – жалпы ақпарат, құқықтық, салықтық немесе инвестициялық кеңес емес. Ережелер мен алымдар өзгереді; қол қоймас немесе төлемес бұрын әр қадамды жер тізілімімен (Tapu), заңгермен және лицензиясы бар жылжымайтын мүлік агентімен нақтылаңыз.
Ресми дереккөздер
- GİB: 5 жыл ішінде жылжымайтын мүлікті сату бойынша табыс салығы декларациясы (№ 583 нұсқаулық, 2026 жылғы ақпан)
- TCMB: Капитал қозғалысы туралы циркуляр, 13-бап
- Mevzuat: № 492 Алымдар туралы заң (63–64-баптар және 4-тариф)
- Your Key Türkiye (TKGM): Шетелдік жеке тұлғалардың мүлік алуы (мәміле қадамдары)
- Your Key Türkiye (TKGM): Жиі қойылатын сұрақтар
- TKGM: Түркия азаматтығы туралы заңды қолдану қағидасы бойынша нұсқаулық (2024 жылғы 1 ақпандағы нұсқа; TDUB жариялаған көшірме)